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2022年樓市開局并不理(lǐ)想，不僅很多專家預判的“市場回暖”未出現，而且當下房(fáng)地産仍然在走“下坡路(lù)”——新年首月，樓市全線下跌。
這主要體(tǐ)現在3個方面：第一，房(fáng)企降價銷售仍然是市場的主流趨勢。21世紀财經頻道報道，2022年1月份，全國(guó)30強房(fáng)企新房(fáng)銷售均價降幅700元-5000元不等。其中深耕三四線城(chéng)市的某房(fáng)企，1月份新房(fáng)銷售均價降幅高達11%；
第二，據克而瑞研究中心的報告顯示，1月份，百強房(fáng)企中多數規模房(fáng)企銷售表現不佳，有近9成房(fáng)企單月銷售業績同比降低，其中2成房(fáng)企降幅在30%至40%之間，近4成房(fáng)企降幅高于40%。頭部房(fáng)企萬科(kē)1月實現銷售額356億元，同比減少50.19%。正因爲此，前兩天萬科(kē)郁亮才發出了“2022年萬科(kē)是背水一戰，要麽死，要麽活”的悲觀表态。需要指出的是，萬科(kē)在中國(guó)的各大(dà)房(fáng)企中，還(hái)是債務控制較好的企業。萬科(kē)的情況都(dōu)已經到了“論生(shēng)死”的嚴重地步了，可(kě)想而知其它房(fáng)企的現狀有多糟糕；
第三，據貝殼研究院統計(jì)，2022年1月國(guó)内房(fáng)企境内外債券融資累計(jì)約爲481億元，同比大(dà)降七成。去(qù)年底央行降準釋放(fàng)1.2萬億流動性，很多人(rén)認定信貸寬松環境下，市場會随即轉暖。現在看(kàn)來(lái)，這隻是很多人(rén)的一廂情願罷了。衆所周知，房(fáng)地産是資金密集型行業，從(cóng)年初的房(fáng)企融資情況來(lái)看(kàn)，今年的市場信心仍然有待恢複。
另外，截止到目前，全國(guó)已經有23個城(chéng)市出台了“限跌令”。此外不得(de)不提的是，央行公布的最新儲戶房(fáng)價預期調查報告顯示，對下季度房(fáng)價“預期上漲”的比例降到曆史新低，隻有16.8%的居民(mín)“看(kàn)漲”。
綜上所述，對于2022年的樓市走勢，更多的人(rén)選擇觀望，捂緊錢包。換言之，“看(kàn)跌房(fáng)價”的人(rén)更多了，其中不乏一些知名專家學者。易居研究院的專家預測，未來(lái)2-3個月，70個重點城(chéng)市新二手房(fáng)價格将全部下降。不僅如(rú)此，該機(jī)構還(hái)預測，2022年全國(guó)商品房(fáng)成交均價或跌1%，爲本世紀來(lái)最差。筆者兩周前所做的在線調查結果也顯示，有近8成的網友認爲“房(fáng)價跌勢已定”。
此外，重點需要說(shuō)明的是，近期網絡上在瘋傳一份标題是“房(fáng)價下跌時間表”的房(fáng)價分(fēn)析文章(zhāng)，其主要内容是說(shuō)：房(fáng)地産大(dà)勢已去(qù)，下跌基本面已經形成，未來(lái)5年，一線城(chéng)市房(fáng)價會跌到2萬，二線城(chéng)市8000，三四線城(chéng)市2000。網上流傳的“房(fáng)價下跌時間表”，會實現嗎(ma)？
下面我們來(lái)理(lǐ)性分(fēn)析一下。在給出結論之前，我們還(hái)是先理(lǐ)清楚當前樓市的基本情況，做到有理(lǐ)有據地分(fēn)析：
首先，當前階段，整個房(fáng)地産市場确實以“降溫”爲主旋律。尤其是今年春節期間一二三四線城(chéng)市的新二手房(fáng)成交量，同、環比均大(dà)幅下跌。特别是三四線城(chéng)市，往年無比熱(rè)鬧的“返鄉置業大(dà)潮”并未出現，即使開發商打折促銷的欲望也很強烈，購(gòu)房(fáng)者投資買房(fáng)的情緒仍然很低落；
其次，從(cóng)機(jī)構公布的最近一季度首套房(fáng)貸款利率和二套房(fáng)貸款利率走勢來(lái)看(kàn)，購(gòu)房(fáng)信貸支持趨于寬松。尤其是惠州、合肥、廣州等城(chéng)市，首套房(fáng)、二套房(fáng)貸款利率均有不同程度下調。其中惠州下調幅度最大(dà)，房(fáng)貸利率，大(dà)幅降低了約100個基點。此外，安徽省還(hái)發文明确“鼓勵降低購(gòu)房(fáng)首付”。在專家看(kàn)來(lái)，這兩件事(shì)對當前的樓市都(dōu)傳遞了“利好”的信号；
再者，央行、住建部、統計(jì)局等部門(mén)高層均喊話(huà)樓市，釋放(fàng)了積極信号。央行全面降準，帶來(lái)1.2萬億的“流動性”。2月11日(rì)，央行發布2021年第四季度中國(guó)貨币政策執行報告，明确将加大(dà)對住房(fáng)租賃金融支持力度，維護住房(fáng)消費者合法權益，更好滿足購(gòu)房(fáng)者合理(lǐ)住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産市場健康發展和良性循環。1月20日(rì)，住建部高層在部署今年的工(gōng)作時表示，2022要保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，力争實現“房(fáng)地産市場運行總體(tǐ)平穩”；統計(jì)局局長直接喊話(huà)，“房(fáng)地産是支柱産業”。
第四，需要注意的是，近兩個月具有風(fēng)向标意義的5大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)成交量均有所反彈，北上廣深杭二手房(fáng)成交量增幅在20%-32%之間，尤其是深圳二手房(fáng)成交量在連續7個月下降後，終于在2021年12月份迎來(lái)反彈了。在專家看(kàn)來(lái)，這是非常重要的信号，或意味着樓市的拐點出現了。
基于上述基本面分(fēn)析，在我們看(kàn)來(lái)，當前的樓市降溫并不可(kě)持續。原因有兩個：一是市場一旦開啓降溫，就(jiù)會具有周期性，按照(zhào)曆史規律，降溫周期短(duǎn)則半年，長則一年。所以如(rú)果從(cóng)本輪樓市的降溫起點2021年7月份算起，最遲到2022年6月份，市場就(jiù)會逐漸升溫回暖；二是信貸、調控、需求等基本面決定了，2022年的市場不會一直“降溫”。尤其是在央行、銀保監、住建部等部門(mén)釋放(fàng)利好信号後，2022年二三季度，市場大(dà)概率會在進一步調整後企穩。
換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)房(fáng)價下跌的空間已經很小了，尤其是有人(rén)口增量、經濟發達、資源豐富等特征的一二線城(chéng)市，暖風(fēng)吹拂之下，終将否極泰來(lái)——中長期來(lái)看(kàn)，房(fáng)價上漲的壓力仍然很大(dà)。
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