日(rì)前，某大(dà)型房(fáng)地産企業内部講話(huà)流出，在市場上引發了關于“房(fáng)地産去(qù)金融化”的討(tǎo)論。有聲音認爲，接下來(lái)行業金融支持将大(dà)幅降低，這是對“房(fáng)地産去(qù)金融化”的一種誤讀(dú)。

　　必須指出的是，“去(qù)金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是将房(fáng)企的經營杠杆率降至合理(lǐ)水平，優化負債結構，推動房(fáng)地産回歸居住屬性、民(mín)生(shēng)屬性，避免引發區域性、系統性風(fēng)險。

　　房(fáng)地産行業曾出現的“過度金融化”問(wèn)題，具體(tǐ)體(tǐ)現在兩個層面。一是房(fáng)地産開發經營過度依賴金融杠杆，高負債、高杠杆、高周轉；二是房(fáng)地産企業紛紛布局金融領域，投資、持股甚至控股商業銀行、保險機(jī)構、信托公司等，産業資本過度進入金融行業。

　　“過度金融化”的成因十分(fēn)複雜，不同成因之間又互爲因果、螺旋交叉。

　　首先，房(fáng)地産的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發投機(jī)行爲，形成了房(fáng)價“隻漲不跌”的預期。受此預期影(yǐng)響，房(fáng)企加杠杆擴張，購(gòu)房(fáng)者擔心買晚、買小，超前借貸買房(fáng)，這些行爲又進一步固化了房(fáng)價上漲預期，陷入惡性循環。

　　其次，金融機(jī)構的逐利行爲加深了房(fáng)地産融資結構的複雜性。“抽屜協議(yì)”“明股實債”等亂象一度盛行，影(yǐng)子銀行風(fēng)險上升，既增加了監管部門(mén)的拆解難度，又削弱了調控政策的落地效果。

　　再次，部分(fēn)房(fáng)企缺乏合理(lǐ)的融資規劃，難以做到“事(shì)前預判、事(shì)中跟蹤、事(shì)後複盤”。個别經營人(rén)員(yuán)抱着“賺一筆就(jiù)跑”的心态，自(zì)己任職期間過度融資、大(dà)鋪攤子，甚至從(cóng)中非法牟利，事(shì)後離(lí)職，繼任者也不理(lǐ)舊賬。這導緻部分(fēn)房(fáng)企的債務結構嚴重失衡，其融資行爲愈發偏離(lí)自(zì)身(shēn)的經營發展軌道，一旦遭遇現金流緊張，風(fēng)險極易暴露。

　　因此，遏制房(fáng)地産“過度金融化”的核心思路(lù)是堅持“房(fáng)住不炒”定位，回歸房(fáng)地産的居住屬性。

　　近年來(lái)，監管部門(mén)重點從(cóng)供給側入手，旨在改變房(fáng)企的外源性增長模式，降低行業負債和風(fēng)險。一方面，持續開展亂象整治行動，嚴查信貸資金違規流入房(fáng)地産市場；另一方面，持續健全房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度，明确重點房(fáng)企的資金監測和融資管理(lǐ)規則，并建立“房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制度”，要求銀行的房(fáng)地産貸款餘額占比、個人(rén)住房(fáng)貸款餘額占比不得(de)高于相(xiàng)應上限。

　　在行業去(qù)杠杆過程中，個别企業違約風(fēng)險必然會暴露。對此，不能急于政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房(fáng)住不炒”的定位下，積極穩妥處置已暴露風(fēng)險；同時，保持房(fáng)地産貸款增速平穩、投放(fàng)有序，但(dàn)在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房(fáng)企、購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)剛性融資需求，堅決遏制違法違規行爲。

　　必須明确的是，我國(guó)房(fáng)地産市場平穩、健康發展的總體(tǐ)趨勢不會改變。接下來(lái)，一定要堅決貫徹黨中央決策部署，認真落實中央經濟工(gōng)作會議(yì)精神，堅持“房(fáng)住不炒”定位，全面落實房(fáng)地産長效機(jī)制。同時，加強預期引導，進一步提升房(fáng)地産金融政策的精準度，并保持政策的連續性、一緻性、穩定性。此外，還(hái)要探索行業新的發展模式，加強對長租房(fáng)市場、保障性住房(fáng)建設的金融支持力度，促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。