廣經觀察

　　近期，江蘇南(nán)通、山(shān)東菏澤等部分(fēn)城(chéng)市下調個人(rén)首套住房(fáng)貸款首付比例，首次購(gòu)房(fáng)、首次申請(qǐng)住房(fáng)貸款的購(gòu)房(fáng)人(rén)首付比例降至20％。不過，有房(fáng)地産業内人(rén)士指出，此類情況多發生(shēng)在三四線城(chéng)市，且下調的過程中，也伴随着利率的下調。記者從(cóng)廣州地區多家銀行和中介公司處了解到，目前廣州個人(rén)住房(fáng)貸款首付比例并無變化。

　　在市場感受到些許“暖意”之時，記者關注到，3月份，170家房(fáng)企即将面臨合計(jì)約600億元的償債壓力，拉長時間來(lái)看(kàn)，3～6月，共計(jì)約1809億元債券到期。有業内人(rén)士指出，目前部分(fēn)地方的政策雖然出現了松動的迹象，但(dàn)整體(tǐ)依然是收緊的态勢，現在任何一家房(fáng)企都(dōu)不應該對自(zì)己的融資能力過于樂觀，隻有實打實的銷售回款以及處理(lǐ)手上的優質資産獲得(de)資金的回籠，才是度過目前行業“嚴冬”的最好方式。　　　　　　　　

　　記者調查 首付比例降 需滿足要求更高

　　近日(rì)，江蘇省南(nán)通市多家銀行紛紛下調了該市個人(rén)住房(fáng)貸款首付比例。記者調查了解到，當地多家銀行表示，首次購(gòu)房(fáng)、首次申請(qǐng)住房(fáng)貸款的購(gòu)房(fáng)人(rén)首付比例降至20％。

　　“這是近期剛調整的，還(hái)沒開始正式實施，能否申請(qǐng)到20%首付比例，還(hái)要看(kàn)你(nǐ)提交的各項資料是否滿足我行要求。”江蘇南(nán)通工(gōng)商銀行某支行的相(xiàng)關人(rén)員(yuán)告訴記者。

　　記者調查了解到，部分(fēn)銀行表示，對申請(qǐng)20%首付比例的購(gòu)房(fáng)人(rén)資質要求較高。“不僅要看(kàn)自(zì)身(shēn)的還(hái)款能力等，更重要的是需要申請(qǐng)人(rén)滿足首次購(gòu)房(fáng)等條件，才能申請(qǐng)到20%首付比例的貸款。”江蘇南(nán)通中國(guó)銀行某支行的工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，如(rú)果購(gòu)買的是二手房(fáng)，房(fáng)子房(fáng)齡太老，面積太小等因素，銀行都(dōu)會納入考慮中，并不是所有人(rén)都(dōu)能申請(qǐng)到20%首付比例的貸款，具體(tǐ)的情況要等提交了資料審核之後才知道。

　　江蘇南(nán)通的并非個例，記者了解到，山(shān)東省菏澤市的首套房(fáng)首付比例也在近期降至20%。其中，山(shān)東省菏澤市建設銀行一支行的工(gōng)作人(rén)員(yuán)告訴記者，個人(rén)住房(fáng)貸款首付款比例現在确實下調了，對名下無住房(fáng)(不含農村集體(tǐ)土(tǔ)地房(fáng)屋，下同)且無個人(rén)住房(fáng)貸款記錄的居民(mín)家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房(fáng)的，首付比例可(kě)以執行20%。“這是近期做出的調整，估計(jì)會持續執行一段時間，目前暫無接到新的調整通知。”該工(gōng)作人(rén)員(yuán)向記者表示。

　　業内說(shuō)法 市場拉動力有限 較難出現反轉行情

　　爲何菏澤、南(nán)通等城(chéng)市接連出現首付比例下調的情況？“此類情況多發生(shēng)在三四線城(chéng)市，且下調的過程中，也伴随着利率的下調等利好消息。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前此類首付比例的下調，顯然是一個趨勢，客觀上也有助于促進購(gòu)房(fáng)門(mén)檻的降低和購(gòu)房(fáng)需求的釋放(fàng)。

　　根據克而瑞研究中心數據顯示，菏澤樓市成交持續低迷。2021年3月，菏澤市場出現“小陽春”行情，商品住宅成交面積升至51萬平方米。随後市場再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬平方米以下。2022年1月，菏澤市場難言樂觀，成交面積28萬平方米，環比增長29%，但(dàn)同比仍下降19%。

　　從(cóng)此前國(guó)家統計(jì)局官方發布的2022年1月份70個大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況顯示，三線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分(fēn)點。

　　嚴躍進表示，根據簡單算術平均計(jì)算，1月份一二三線城(chéng)市的房(fáng)價環比漲幅數據分(fēn)别爲0.6%、0.1%和-0.2%。橫向對比看(kàn)，一二線城(chéng)市出現了止跌現象，而三線城(chéng)市則依然處于下跌态勢。所以市場最大(dà)的壓力城(chéng)市也依然是三四線城(chéng)市。随着三四線城(chéng)市首付政策調整等利好，後續有反彈可(kě)能。

　　展望未來(lái)，克而瑞研究中心指出，房(fáng)地産市場主要矛盾轉向結構性問(wèn)題，意即核心一二線城(chéng)市市場依舊供不應求，但(dàn)多數三四線城(chéng)市市場供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等三四線城(chéng)市市場需求更是趨于飽和。各城(chéng)市市場大(dà)概率将持續分(fēn)化。菏澤等壓力城(chéng)市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力着實有限，市場較難出現反轉行情。反觀核心一二線城(chéng)市市場需求及購(gòu)買力依舊堅挺。

　　房(fáng)企融資仍未放(fàng)松

　　在部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)貸政策近期出現松動之際，房(fáng)地産市場卻将面臨債券到期的壓力。據克而瑞證券研究院的數據顯示，2022年3～6月，170家房(fáng)企共有162.2億美元存量債到期、781.9億元人(rén)民(mín)币債到期，合計(jì)約1809億元債券到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計(jì)約589億元，占上半年總體(tǐ)到期債券的32.6%。

　　易居企業集團CEO丁祖昱表示，對于各大(dà)房(fáng)企來(lái)說(shuō)，要區分(fēn)理(lǐ)解存量到期情況，對于流動性風(fēng)險較大(dà)房(fáng)企來(lái)說(shuō)，債券集中到期需要集中關注和防範，而對于那些整體(tǐ)經營風(fēng)格穩健，财務情況良好的房(fáng)企來(lái)說(shuō)，合理(lǐ)的債務水平結構和債務來(lái)源結構對企業的成長影(yǐng)響顯著，不能一概而論。

　　丁祖昱提醒，目前部分(fēn)地方的政策雖然出現了松動的迹象，但(dàn)整體(tǐ)依然是收緊的态勢，并且在銀根方面尤其如(rú)此，個别銀行在房(fáng)企項目未到期便因爲風(fēng)控原因抽貸的現象依然存在。現在任何一家房(fáng)企都(dōu)不應該對自(zì)己的融資能力過于樂觀，隻有實打實的銷售回款以及處理(lǐ)手上的優質資産獲得(de)資金的回籠，才是度過目前行業“嚴冬”的最好方式。

（責任編輯：施曉娟）