去(qù)年江蘇商品房(fáng)銷售面積破紀錄，連續三年全國(guó)居首 ——

 

　　一個“穩”字，道盡樓市運行精髓

 

　　□ 本報記者 吉強

 

　　“原以爲是青銅，沒想到是王者。”這個梗用于表述2021年樓市感受，也大(dà)緻成立。看(kàn)數據：去(qù)年全國(guó)商品房(fáng)銷售面積同比增長1.9%，突破17.9億平方米，其中，住宅銷售15.65億平方米，增長1.1%，均創曆史新高；同期，江蘇商品房(fáng)和住宅銷售面積分(fēn)别達1.65億、1.44億平方米，分(fēn)别增長7.3%、3.7%，同樣刷新曆史紀錄。

 

　　江蘇還(hái)連續三年摘得(de)全國(guó)商品房(fáng)銷售面積桂冠，較廣東多賣了0.25億平方米；住宅銷售面積占全國(guó)的9.2%，占比提升0.2個百分(fēn)點。

 

　　房(fáng)子降價難賣、土(tǔ)地出現流拍(pāi)、開發商資金鏈緊繃，尤其是個别房(fáng)地産頭部企業債務違約風(fēng)險凸顯……去(qù)年下半年以來(lái)，随着密集出台的調控政策持續顯效，類似這樣的樓市新聞不斷占據了國(guó)内輿情熱(rè)點榜，強化了不少從(cóng)業者“2021年是房(fáng)地産‘無增長時代’”的悲觀預期。然而，事(shì)實卻表明，步入調整通道的樓市仍具有強大(dà)韌性。而随着去(qù)年底以來(lái)貨币信貸寬松信号不斷釋放(fàng)、多地穩樓市政策連番出台，今年1月一二線城(chéng)市新房(fáng)價格環比指數自(zì)去(qù)年9月以來(lái)首次止跌，這一切再次說(shuō)明，房(fáng)地産長效機(jī)制謀的是市場平穩健康發展的“穩”，防的是大(dà)起大(dà)落的“險”。

 

　　調整通道的數字解讀(dú)

 

　　先回顧去(qù)年2月份鹽城(chéng)樓市的一則舊聞：“除了各大(dà)樓盤漲價，新供地價也創新高，城(chéng)中新挂住宅用地起拍(pāi)價破萬，2021年樓市或又是一個牛年。”這“預判落空”的舊聞顯示了去(qù)年初樓市之熱(rè)，但(dàn)事(shì)實很“打臉”——那是牛的高點，而非起點。“先熱(rè)後冷(lěng)”、“見頂回落”，最終成爲全年樓市運行軌迹的寫照(zhào)。

 

　　從(cóng)商品房(fáng)銷售面積累計(jì)增速指标看(kàn)，去(qù)年江蘇這一指标的軌迹如(rú)同高台滑雪的賽道：1-2月份同比增長35%，而後一路(lù)回落，直至去(qù)年全年的2.3%，高低落差達32.7個百分(fēn)點。

 

　　增速明顯回落的軌迹特征，其實體(tǐ)現在去(qù)年許多指标上，不隻是房(fáng)地産業。最綜合的如(rú)GDP，19.2%、13.2%、10.2%、8.6%，這是去(qù)年一季度、上半年、前三季度和全年江蘇GDP的增速軌迹。

 

　　而将視線拓展，則會發現去(qù)年初的增速高點，又是2020年的自(zì)然延伸。就(jiù)樓市而言，2020年江蘇樓市自(zì)疫情中逐月回暖，1-2月份全省商品房(fáng)銷售面積同比大(dà)降35.4%，有意思的是，這一增速低谷竟和去(qù)年同期的峰值相(xiàng)差無幾，随後銷售逐月向好，以2020年上半年“負轉正”爲節點，重回正增長上升通道，并于去(qù)年1-2月份增速見頂。也就(jiù)是說(shuō)，前年是“先冷(lěng)後熱(rè)”，去(qù)年是“先熱(rè)後冷(lěng)”，連貫起來(lái)的增速曲線似乎構成了一個完整波動小周期。

 

　　一度暴降35.4%，一度暴增35%，罕見高落差彰顯出前所未見的疫情的影(yǐng)響，但(dàn)任何行業自(zì)有其内在運行邏輯，突發因素往往放(fàng)大(dà)短(duǎn)期波動的幅度，但(dàn)卻難改軌迹波動的周期性。樓市周期性波動軌迹，既與宏觀經濟形勢相(xiàng)關，更和調控政策高度關聯。從(cóng)江蘇商品房(fáng)銷售看(kàn)，近一輪大(dà)的周期底部出現在2018年，當年銷售面積同比下降5.1%，此後的2019年、2020年分(fēn)别增長4.2%、10.5%，去(qù)年增速回落至7.3%。

 

　　将2013年至2017年的銷售數據再完整呈現後，樓市趨勢性信息可(kě)謂呼之欲出。2013年，江蘇商品房(fáng)銷售面積增長27%，随後的2014年大(dà)降14%，2015年、2016年又分(fēn)别大(dà)增15.9%、22.3%，2017年僅小增1.8%。

 

　　不難看(kàn)出，自(zì)2013年以來(lái)的9年裡(lǐ)，江蘇樓市銷售增長是主調，這總體(tǐ)呼應着經濟持續正增長态勢，可(kě)以說(shuō)，宏觀經濟的強韌性也有着房(fáng)地産業的一份“功勞”。同時，銷售增速起伏在近幾年明顯收斂，基本告别了大(dà)起大(dà)落，從(cóng)一個側面反映出旨在穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的房(fáng)地産長效機(jī)制在江蘇明顯收效。

 

　　“關鍵先生(shēng)”的應有模樣

 

　　人(rén)們常把拉動經濟增長“三駕馬車”中的投資，“昵稱”爲“關鍵先生(shēng)”，而在各類投資中，房(fáng)地産開發投資又何嘗不是“關鍵先生(shēng)”？無論從(cóng)房(fáng)地産投資在固定資産投資中的分(fēn)量、對上下遊關聯産業的帶動衡量，還(hái)是從(cóng)商品房(fáng)銷售對家裝、家電等行業消費的連鎖影(yǐng)響考察，目前，房(fáng)地産業作爲經濟支柱産業的地位都(dōu)沒有變，去(qù)年的數據再次印證了這一點。

 

　　經濟穩增長必然涵蓋房(fáng)地産業穩發展，二者并行不悖，人(rén)們期許的隻是房(fáng)地産業堅守“房(fáng)住不炒”基本定位，圍繞“更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求”、提升居民(mín)居住品質謀發展。“步伐更穩健”，才是房(fáng)地産業這位“關鍵先生(shēng)”的應有模樣。

 

　　去(qù)年，江蘇GDP規模達116364億元，其中，房(fáng)地産業爲8943億元，接近金融業的9164億元，占GDP的比重爲7.7%，同期廣東房(fáng)地産業的占比爲8.7%。2020年，全國(guó)房(fáng)地産業占GDP的比重是7.2%。房(fáng)地産業能否良性循環、健康發展，對于整個經濟穩中提質的重要性不言而喻。

 

　　住房(fáng)和城(chéng)鄉建設是最大(dà)的國(guó)内消費市場。在去(qù)年江蘇商品房(fáng)銷售面積創紀錄的同時，與之相(xiàng)關的消費領域也數據不俗：在限額以上單位24大(dà)類零售商品中，建築和裝潢材料類同比增長36.9%，位居前列；五金電料、家電、家具也分(fēn)别增長了23.1%、12.4%、11.5%。

 

　　盡管去(qù)年江蘇房(fáng)地産業增長5.8%，增速低于GDP2.8個百分(fēn)點，但(dàn)這是房(fáng)地産長效機(jī)制不斷完善、市場“雜質”得(de)到撇清後增速，可(kě)持續性無疑更強。

 

　　“合理(lǐ)需求”的剛性釋放(fàng)

 

　　今年春節前，南(nán)京市民(mín)盧先生(shēng)搬進了爲退休養老買的新居，盡管周邊公共交通不太方便，規劃中的地鐵延長線兩年後才能運營，但(dàn)新居的地暖、采光(guāng)以及智能家電，還(hái)是讓他(tā)切實感受到了居住條件的上台階。“原來(lái)住着沒電梯的‘老破小’，歲數大(dà)了肯定不适合，所以才買了新房(fáng)，今年春節前計(jì)劃隻是試住，結果住上瘾，不想回舊居了。”

 

　　類似盧先生(shēng)這樣的住房(fáng)改善性需求，疊加城(chéng)鎮化發展帶來(lái)的合理(lǐ)住房(fáng)需求，目前不僅依舊旺盛，而且更爲迫切。全國(guó)乃至江蘇房(fáng)地産市場的這一基本面沒有變，保持平穩健康發展态勢有着堅實基礎。

 

　　最新發布的江蘇常住人(rén)口抽樣調查數據顯示，2021年末江蘇常住人(rén)口較2020年末增加28.1萬人(rén)，盡管增速較低，但(dàn)仍在增長；常住人(rén)口城(chéng)鎮化率爲73.94%，與2020年末相(xiàng)比上升0.5個百分(fēn)點。從(cóng)曆史數據看(kàn)，江蘇城(chéng)鎮化率逐年提升，近年來(lái)雖步幅有所放(fàng)緩，但(dàn)步伐一直沒有停歇。按照(zhào)江蘇“十四五”經濟社會發展規劃預期的目标，到2025年末，全省常住人(rén)口城(chéng)鎮化率應超過75%，目前還(hái)相(xiàng)差1.06個百分(fēn)點。考慮到13個設區市城(chéng)鎮化率存在差異，最高和最低相(xiàng)差24.5個百分(fēn)點，因此，城(chéng)鎮化進一步推進以及每年城(chéng)鎮新增就(jiù)業人(rén)口，都(dōu)會帶來(lái)新的剛性住房(fáng)需求，其中相(xiàng)當一部分(fēn)将在商品房(fáng)市場“合理(lǐ)”釋放(fàng)。

 

　　需要提醒的是，保障剛性住房(fáng)需求，滿足合理(lǐ)的改善性住房(fáng)需求，特别是近期全國(guó)多個城(chéng)市樓市政策松動，并不意味着樓市宏觀調控的“改弦更張”，因城(chéng)施策制度安排下一些城(chéng)市的政策調整隻是立足于穩定當地市場，而全局性調控政策仍将保持連續性和穩定性。以往教訓反複證明，那種“高負債、高杠杆、高周轉”的房(fáng)地産開發經營模式注定不可(kě)持續，新的行業模式追求的是負債更合理(lǐ)、風(fēng)險更可(kě)控、發展更穩健。

 

 

 

 

（責任編輯：楊秀峰）