購(gòu)房(fáng)者面臨交房(fáng)時間不确定、房(fáng)屋質量難保證等風(fēng)險

 

　　【兩會視點】走過28個年頭的商品房(fáng)預售制度将何去(qù)何從(cóng)？

 

　　代表委員(yuán)建議(yì)，逐步取消商品房(fáng)預售，實行現房(fáng)銷售

 

　　今年的政府工(gōng)作報告提出，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求。面對新時代百姓住房(fáng)需求，已經走過28個年頭的商品房(fáng)預售制度何去(qù)何從(cóng)，再次成爲兩會代表委員(yuán)關注的熱(rè)點問(wèn)題。

 

　　針對近年來(lái)商品房(fáng)預售暴露出的風(fēng)險，代表委員(yuán)建議(yì)，逐步取消商品房(fáng)預售，實行現房(fáng)銷售。

 

　　要想買房(fáng)，先交全款——預售制顯失公平

 

　　自(zì)2005年以來(lái)，全國(guó)兩會上就(jiù)不時傳出取消商品房(fáng)預售的聲音。在一些代表委員(yuán)看(kàn)來(lái)，逐步取消商品房(fáng)預售，實行現房(fáng)銷售制度，是切實保護購(gòu)房(fáng)者權益的需要。

 

　　“人(rén)民(mín)美好生(shēng)活願望的實現，首先面對的就(jiù)是住房(fáng)消費問(wèn)題。目前以期房(fáng)形式交易的預售制，對于購(gòu)房(fáng)人(rén)顯失公平，已成爲房(fáng)地産市場矛盾激化的根源，一定程度傷及民(mín)生(shēng)。”全國(guó)政協委員(yuán)、明宇集團董事(shì)長張建明表示，預售制度下，購(gòu)房(fáng)者面臨交房(fáng)時間不确定、房(fáng)屋質量難保證等風(fēng)險，與開發商之間糾紛不斷。

 

　　對于預售制背後隐藏的不公平，全國(guó)政協委員(yuán)、中國(guó)财政科(kē)學研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對于老百姓而言，房(fáng)子還(hái)沒看(kàn)到，就(jiù)得(de)先交錢。對于開發商而言，沒有錢也可(kě)以幹，隻要是有一塊地，就(jiù)可(kě)以從(cóng)銀行貸到款，然後就(jiù)可(kě)以畫(huà)圖紙。有了圖紙就(jiù)可(kě)以預售，可(kě)以收錢。”

 

　　這樣的模式顯然不利于保障購(gòu)房(fáng)人(rén)權益。全國(guó)人(rén)大(dà)代表、江西省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳廳長盧天錫介紹說(shuō)，當前預售制度下，購(gòu)房(fáng)人(rén)預付的購(gòu)房(fáng)款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房(fáng)地産開發企業名下的預售資金監管賬戶。而從(cóng)購(gòu)房(fáng)到房(fáng)屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重了購(gòu)房(fáng)人(rén)義務、負擔，增加了購(gòu)房(fáng)人(rén)風(fēng)險。

 

　　“一旦出現項目爛尾等問(wèn)題，将給購(gòu)房(fáng)人(rén)造成巨大(dà)損失，還(hái)會引起社會糾紛和不穩定問(wèn)題。”盧天錫代表表示。

 

　　房(fáng)未蓋好，預售圈錢——預售制風(fēng)險暴露

 

　　全國(guó)政協委員(yuán)莫天全表示：“商品房(fáng)預售制度是特定曆史時期的産物，在房(fáng)地産發展初期發揮了積極作用，有效解決了房(fáng)地産開發資金問(wèn)題。但(dàn)如(rú)今，開發商利用商品房(fáng)預售圈錢，不僅大(dà)大(dà)減少了成本費用，而且把風(fēng)險也轉嫁到了消費者身(shēn)上。”

 

　　預售本質上屬于商業信用，劉尚希委員(yuán)表示，房(fáng)地産開發企業一手握着銀行信用，一手握着商業信用，相(xiàng)當于加上了雙重杠杆。“雖然有利于房(fáng)地産企業的快(kuài)速擴張，但(dàn)同時也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得(de)太緊，容易産生(shēng)風(fēng)險，難以控制。”

 

　　近年來(lái)，房(fáng)地産市場供求出現的變化将預售制背後的潛在風(fēng)險進一步放(fàng)大(dà)。

 

　　“從(cóng)2020年開始，住房(fáng)整體(tǐ)上供過于求。房(fáng)地産銷售出現壓力，市場出現了因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、建築商違約等各種原因導緻樓盤停工(gōng)的現象。”全國(guó)政協委員(yuán)、南(nán)通大(dà)學校(xiào)長施衛東表示，預售制風(fēng)險逐漸暴露，嚴重影(yǐng)響了購(gòu)房(fáng)者的利益和銀行的資金安全。

 

　　“預售制下，很多開發主體(tǐ)并無資金實力，完全依靠借貸和預售獲得(de)開發資金，變相(xiàng)鼓勵了低水平惡性競争，滋生(shēng)投機(jī)行爲，助長房(fáng)地産泡沫。”在張建明委員(yuán)看(kàn)來(lái)，預售制是房(fáng)地産高杠杆的主要源頭，而房(fáng)地産高杠杆是衍生(shēng)金融風(fēng)險的重要源頭。實行現房(fáng)銷售制度有助于從(cóng)根本上降低開發商的财務杠杆，有效防範金融風(fēng)險，促進房(fáng)地産業的理(lǐ)性回歸。

 

　　一手交錢，一手交房(fáng)——現房(fáng)銷售大(dà)勢所趨

 

　　劉尚希委員(yuán)表示，目前，僅僅依靠加強監管，難以解決預售制帶來(lái)的風(fēng)險和問(wèn)題，房(fáng)地産開發銷售模式需要置于房(fáng)地産發展轉型升級中，通盤謀劃考慮。

 

　　全國(guó)政協委員(yuán)、民(mín)革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國(guó)房(fáng)地産市場經過20多年的迅猛發展，企業有了足夠的積累，融資渠道日(rì)趨多元，預售制存在的曆史條件已經不複存在，改革勢在必行。”

 

　　盧天錫代表呼籲，盡快(kuài)修訂《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》，進一步細化明确全國(guó)統一的商品房(fáng)預售許可(kě)條件，逐步提高預售許可(kě)門(mén)檻，直至過渡爲現房(fáng)銷售。張建明委員(yuán)則建議(yì)取消預售制，全面實行現房(fáng)銷售制度，同時給相(xiàng)關市場主體(tǐ)評估、調整、轉型等留足時間窗(chuāng)口，确保新政策有序、穩健實施。

 

　　不少代表委員(yuán)表示，長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，商品房(fáng)市場最終會走向現房(fáng)銷售。

 

　　施衛東委員(yuán)表示，2020年海南(nán)已宣布新建房(fáng)屋實行現房(fáng)銷售，建議(yì)及時總結推廣相(xiàng)關經驗，按照(zhào)地區有步驟地取消期房(fáng)制度。“改爲現房(fáng)銷售後，所見即所買，人(rén)民(mín)群衆安居樂業的需求将得(de)到更好滿足。”(本報北京3月8日(rì)電)

 

（責任編輯：李方）