1999年，老張将其名下的201号房(fáng)屋賣給了老王，二人(rén)簽訂了房(fáng)屋買賣協議(yì)。老王向老張交納了全部房(fáng)款，老張向其出具了收條，并将房(fáng)屋交付給了老王，但(dàn)未辦理(lǐ)過戶。之後，老王與老張失了聯系，但(dàn)是老王和其孩子小王一直在涉案房(fáng)屋居住至今。2017年，老王收到李先生(shēng)發來(lái)的律師(shī)函，函裡(lǐ)稱老張在2016年将涉案房(fáng)屋賣給了李先生(shēng)并辦理(lǐ)過戶，要求其騰退涉案房(fáng)屋。老王前往房(fáng)管部門(mén)查詢，才得(de)知李先生(shēng)與老張在2016年6月7日(rì)簽訂了《存量房(fáng)屋買賣合同》，并于簽訂合同後就(jiù)和李先生(shēng)辦理(lǐ)了過戶。

　　老王到法院起訴，認爲：老張不履行與老王的房(fáng)屋買賣合同義務，反而将該房(fáng)屋又出售，屬于一房(fáng)二賣；李先生(shēng)在未核實情況、未查看(kàn)房(fáng)屋的情況下背着老王将房(fáng)屋過戶，涉嫌惡意串通，損害其合法權益。且老張與李先生(shēng)簽訂的《存量房(fáng)屋買賣合同》中對于涉訴房(fáng)屋的交付時間、交付條件、逾期交房(fáng)違約責任、逾期付款違約責任等合同重要條款均爲空白(bái)，明顯違背常理(lǐ)。根據以上信息，二被告之間明顯存在惡意串通之行爲，嚴重損害了老王的合法利益。

　　庭審中，被告老張辯稱，我方不認可(kě)老王的訴訟請(qǐng)求，訴請(qǐng)與我方沒有直接的關系，我方認爲不應将我方列爲本案被告。房(fáng)子目前看(kàn)與我方無關，我方不存在協助老王變更房(fáng)産登記的條件和情形，現在房(fáng)子在李先生(shēng)的名下，是否應當變更是李先生(shēng)與老張之間的事(shì)情。

　　被告李先生(shēng)辯稱，對老王的訴訟請(qǐng)求不認可(kě)，其主張我與老張是惡意串通不能成立。我方作爲第三方并不知道涉案房(fáng)屋曾經出售給老王。我方通過正常價格購(gòu)買涉案房(fáng)屋并辦理(lǐ)産權證書(shū)，我方權利應受保護。

　　庭審中，李先生(shēng)稱其與老張之子張先生(shēng)是同事(shì)關系，在購(gòu)房(fáng)前并沒有到涉案房(fáng)屋實地查看(kàn)。2016年6月7日(rì)以現金方式給老張30萬元購(gòu)房(fáng)定金，老張于2016年6月10日(rì)爲其過戶涉案房(fáng)屋，2016年7月8日(rì)将小陳轉給其的300萬元作爲購(gòu)房(fáng)款轉賬給老張。根據法院調取的李先生(shēng)、小陳、老張三人(rén)銀行賬戶明細顯示，2016年7月8日(rì)小陳的工(gōng)商銀行卡給李先生(shēng)的建設銀行卡轉賬300萬元，當天李先生(shēng)将300萬元轉入老張的工(gōng)商銀行卡，2016年7月9日(rì)老張從(cóng)該工(gōng)商銀行卡取出300萬元，同時小陳上述銀行卡又收到300萬元。根據上述轉賬事(shì)實，老王認爲老張取出的300萬又轉入小陳的賬戶，李先生(shēng)、張先生(shēng)對此不予認可(kě)，但(dàn)無法就(jiù)老張取出的300萬元資金去(qù)向及小陳賬戶彙入的300萬元資金來(lái)源作出說(shuō)明。小陳曾到庭作證，但(dàn)其未就(jiù)上述資金來(lái)源及交易原因作出合理(lǐ)解釋。

　　法院經審理(lǐ)後認爲，本案中，老王從(cóng)老張處購(gòu)得(de)涉案房(fáng)屋後，老王及家人(rén)一直居住于涉案房(fáng)屋。老張在取得(de)涉案房(fáng)屋的産權登記後，未履行與老王的房(fáng)屋買賣合同約定的過戶義務，反而将涉案房(fáng)屋再次出售給李先生(shēng)，老王的“一房(fáng)二賣”行爲嚴重違背誠實信用原則。

　　本案現有證據可(kě)以證明老張與李先生(shēng)于2016年6月7日(rì)簽訂《存量房(fáng)屋買賣合同》的行爲屬于惡意串通損害老王利益的行爲，依據《合同法》第五十二條第二項關于惡意串通、損害第三人(rén)利益的合同無效的規定，應屬無效。理(lǐ)由如(rú)下：一、老張與李先生(shēng)簽訂《存量房(fáng)屋買賣合同》的時間爲2016年6月7日(rì)，但(dàn)該日(rì)老張即與李先生(shēng)共同向房(fáng)地産主管機(jī)關共同申請(qǐng)過戶。本案中并無任何證據顯示，李先生(shēng)在該日(rì)或該日(rì)前向老張支付過購(gòu)房(fáng)款。案涉房(fáng)屋于2016年6月10日(rì)即過戶至李先生(shēng)名下。本案中，李先生(shēng)在6月7日(rì)之前并未實地查看(kàn)過涉案房(fáng)屋，而且李先生(shēng)自(zì)認老張亦未帶其查看(kàn)過涉案房(fáng)屋，這與通常的房(fáng)屋買受人(rén)對所買房(fáng)屋的關注嚴重不符，亦與通常的房(fáng)屋買賣的流程以及所需的時限嚴重不符。二、現有銀行轉賬記錄顯示李先生(shēng)于2016年7月8日(rì)支付給老張的300萬元款項來(lái)源于小陳，而2016年7月9日(rì)老張将300萬元取出，同一天小陳的賬戶從(cóng)櫃面彙入300萬元。三、李先生(shēng)稱從(cóng)櫃面彙給小陳的300萬元來(lái)源于投資人(rén)，但(dàn)并無有效證據證明。小陳另案到庭作證時，亦未能就(jiù)300萬元來(lái)源及交易原因進行合理(lǐ)解釋。四、李先生(shēng)稱小陳在2016年7月8日(rì)彙給其的300萬元系其自(zì)有資金，但(dàn)并無證據證明。

　　宣判後，李先生(shēng)提出上訴，二審維持原判，現該案已生(shēng)效。

　　【分(fēn)析】

　　《民(mín)法典》第7條規定民(mín)事(shì)主體(tǐ)從(cóng)事(shì)民(mín)事(shì)活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第154條規定行爲人(rén)與相(xiàng)對人(rén)惡意串通，損害他(tā)人(rén)合法權益的民(mín)事(shì)法律行爲無效。

　　所謂惡意串通，是指行爲人(rén)與相(xiàng)對人(rén)相(xiàng)互勾結，爲謀取私利而實施的損害他(tā)人(rén)合法權益的民(mín)事(shì)法律行爲。雙方相(xiàng)互勾結損害他(tā)人(rén)合法權益的行爲，具有明顯的不法性，應該給予否定性評價，從(cóng)而保護受到侵害的第三人(rén)的合法權益。

　　惡意串通損害他(tā)人(rén)合法權益的民(mín)事(shì)法律行爲具有以下特點：1、各方當事(shì)人(rén)都(dōu)處于惡意。惡意是指當事(shì)人(rén)明知其所實施的民(mín)事(shì)法律行爲将造成他(tā)人(rén)的損害而故意爲之。2、當事(shì)人(rén)之間相(xiàng)互串通。當事(shì)人(rén)在主觀上都(dōu)希望通過實施某種民(mín)事(shì)法律行爲而損害特定第三人(rén)的合法利益，客觀上當事(shì)人(rén)相(xiàng)互配合或者共同實施了非法的民(mín)事(shì)行爲。3、損害了特定的第三人(rén)的利益，這裡(lǐ)的第三人(rén)包括國(guó)家、特定集體(tǐ)以及特定的第三人(rén)。

　　審判實踐中，當事(shì)人(rén)要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因爲他(tā)不僅要證明當事(shì)人(rén)之間主觀上有損害自(zì)己的利益的意圖，還(hái)要證明雙方相(xiàng)互串通的行爲。一般來(lái)講這類案件主要還(hái)是要通過當事(shì)人(rén)事(shì)實的行爲本身(shēn)認定該行爲是惡意串通的行爲，其判斷标準就(jiù)是社會一般的概念。建議(yì)在大(dà)家在生(shēng)活中，在遇到該類事(shì)情的時候，還(hái)是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。

（責任編輯：劉潇潇）