4月20日(rì)，最高人(rén)民(mín)法院就(jiù)河南(nán)省高級人(rén)民(mín)法院《關于明确房(fáng)企風(fēng)險化解中權利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》(豫高法〔2023〕36号）做出《關于商品房(fáng)消費者權利保護問(wèn)題的批複》，對于部分(fēn)條件下購(gòu)房(fáng)者退款等優先權做出了規定，自(zì)2023年4月20日(rì)起施行。

　　北京金訴律師(shī)事(shì)務所主任王玉臣律師(shī)表示，“在司法實踐中，雖然主流觀點認可(kě)業主的基本債權優先權，認可(kě)業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工(gōng)單位的工(gōng)程款優先受償權，但(dàn)由于沒有明确規定，所以在實務操作中亂象叢生(shēng)。在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得(de)到有效保護。”

　　《批複》就(jiù)人(rén)民(mín)法院在審理(lǐ)房(fáng)地産開發企業因商品房(fáng)已售逾期難交付引發的相(xiàng)關糾紛案件中涉及的商品房(fáng)消費者權利保護問(wèn)題，做出說(shuō)明：

　　一、建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他(tā)債權之間的權利順位關系，按照(zhào)《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)建設工(gōng)程施工(gōng)合同糾紛案件适用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條的規定處理(lǐ)。

　　二、商品房(fáng)消費者以居住爲目的購(gòu)買房(fáng)屋并已支付全部價款，主張其房(fáng)屋交付請(qǐng)求權優先于建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他(tā)債權的，人(rén)民(mín)法院應當予以支持。隻支付了部分(fēn)價款的商品房(fáng)消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可(kě)以适用前款規定。

　　三、在房(fáng)屋不能交付且無實際交付可(kě)能的情況下，商品房(fáng)消費者主張價款返還(hái)請(qǐng)求權優先于建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他(tā)債權的，人(rén)民(mín)法院應當予以支持。

　　“很多人(rén)甚至不知道業主基本債權優先權的存在，此次《批複》明确認可(kě)了購(gòu)房(fáng)人(rén)是消費者，明确了購(gòu)房(fáng)人(rén)的優先權。不過，有兩點需要注意：第一，這種優先權特指住房(fáng)，不包括商業辦公用房(fáng)。第二，即使是貸款買房(fáng)，實際上也是全款支付，享受全款支付的待遇。這個規定意義深遠(yuǎn)，不次于給購(gòu)房(fáng)人(rén)一塊免死金牌，充分(fēn)體(tǐ)現了以民(mín)爲本的法律精神。”王玉臣表示。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，此前在賠償或權益保護方面的實際操作中存在扯皮，權益維護中主要把建築商、工(gōng)程商、設備商、材料商等排在首位。而現在已經非常清晰地明确，購(gòu)房(fáng)者和退房(fáng)者的權益應該受到優先保護。但(dàn)《批複》對于優先權的保護也有一些規定，比如(rú)購(gòu)房(fáng)者本身(shēn)需要全額交付購(gòu)房(fáng)款，這裡(lǐ)的購(gòu)房(fáng)款可(kě)以理(lǐ)解爲按揭貸款，不能出現斷供。而退房(fáng)者方面則需要認定房(fáng)屋工(gōng)程确實持續爛尾，已經沒有交付條件。對于此類潛在條件，也要求購(gòu)房(fáng)者等充分(fēn)理(lǐ)解，以更好掌握政策尺度、維護合法權益。