近期，熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率顯著降低，但(dàn)土(tǔ)地市場總體(tǐ)仍趨于分(fēn)化。業内人(rén)士表示，一二線城(chéng)市土(tǔ)地供應不足，今年将繼續萎縮。未來(lái)土(tǔ)地市場主戰場或在城(chéng)市邊界快(kuài)速擴張的熱(rè)點二三線城(chéng)市中展開。
　　一線城(chéng)市供不應求
　　“今年1月以來(lái)，全國(guó)整體(tǐ)土(tǔ)地市場在政策調控下有所降溫。”中原地産研究報告顯示，1月單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但(dàn)超10億元的地塊中溢價率超100%的僅有16宗，這些高溢價地塊主要分(fēn)布在合肥、杭州、南(nán)昌和南(nán)京，其他(tā)大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，如(rú)上海、武漢等城(chéng)市溢價率均明顯低于2016年平均水平。
　　同策咨詢研究部分(fēn)析員(yuán)鄭靜(jìng)認爲，土(tǔ)地市場的表現因城(chéng)而異。今年1月的土(tǔ)地市場，一二線城(chéng)市趨于量跌價穩态勢，三四線城(chéng)市則出現明顯回落。盡管一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市自(zì)2016年9月以來(lái)相(xiàng)繼出台較嚴格的調控政策，但(dàn)基于“房(fáng)企資金充裕、高地價、利潤率保護”等因素，開發商對一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市的拿地意願仍較強烈。
　　鄭靜(jìng)表示，目前一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市短(duǎn)期内供應短(duǎn)缺難以得(de)到根本解決，是導緻本月一二線城(chéng)市土(tǔ)地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)和全國(guó)住房(fáng)城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)，強調三四線城(chéng)市要進行去(qù)庫存，以及進一步指出樓市風(fēng)險在于三四線城(chéng)市，導緻房(fáng)企拿地積極性銳減。
　　比如(rú)，北京市今年減少了國(guó)有建設用地供應。《北京市2017年國(guó)有建設用地供應計(jì)劃》中明确，今年全市計(jì)劃供應土(tǔ)地3900公頃，相(xiàng)比去(qù)年減少200公頃，但(dàn)保障房(fáng)用地供應仍與去(qù)年持平。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，一二線城(chéng)市供不應求與三四線城(chéng)市去(qù)庫存的矛盾仍在加劇(jù)。從(cóng)全國(guó)城(chéng)市來(lái)看(kàn)，一二線城(chéng)市的土(tǔ)地供應持續不足，預計(jì)今年将繼續萎縮，在這種情況下，房(fáng)企拿地難度料持續增加，而三四線城(chéng)市的庫存則仍将維持天量水平。
　　二三線城(chéng)市或成主戰場
　　“今年初，土(tǔ)地市場處于推地低谷期，加之房(fáng)企融資渠道一再收緊，土(tǔ)地拍(pāi)賣環節管控越來(lái)越嚴，土(tǔ)地供應和成交同比、環比增速整體(tǐ)均出現下滑。”交通銀行金融研究中心高級研究員(yuán)夏丹表示，盡管部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市适量增加了住宅用地供應，但(dàn)仍受标杆房(fáng)企的積極争搶，拿地均價有所攀升，表明熱(rè)點地塊的稀缺屬性和房(fáng)企的補庫存需求依然強烈。
　　民(mín)生(shēng)銀行研究院産業研究團隊報告顯示，目前熱(rè)點一二線城(chéng)市已進入補庫存周期，後續将主動增加土(tǔ)地供給，尤其是中小套型住房(fáng)用地供給。盡管如(rú)此，調控收緊後市場預期已發生(shēng)轉變，高價拿地、高價入市已不現實。
　　“2016年1月克爾瑞監測54城(chéng)的供求比爲0.7，大(dà)多數城(chéng)市仍是供不應求，其中北京、重慶等市新增供應量不足成交量一半。”克爾瑞研究中心分(fēn)析師(shī)楊科(kē)偉表示，地價、房(fáng)價的“雙限”嚴控，也在一定程度上堅定了企業和購(gòu)房(fáng)者對房(fáng)價的上漲預期。此外，随着房(fáng)地産規模收窄、集中度上升更廣泛地成爲業内共識，企業間的競争使得(de)規模房(fáng)企拿地決心更爲堅定。
　　對于土(tǔ)地市場走勢，楊科(kē)偉認爲，近期國(guó)土(tǔ)部發布“十三五”規劃綱要，未來(lái)新增建設用地指标下行已是大(dà)勢所趨。據估算，至2030年前，年均新增建設用地規模較“十二五”将至少下滑33%，這意味着高庫存城(chéng)市将在2017年進一步收緊土(tǔ)地供應，而北京、上海等城(chéng)市相(xiàng)繼提出的建設用地負增長目标，也大(dà)大(dà)限制了一線城(chéng)市新增土(tǔ)地供應。由此來(lái)看(kàn)，土(tǔ)地市場主戰場會在城(chéng)市邊界快(kuài)速擴張的熱(rè)點二三線城(chéng)市中展開。近期，熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率顯著降低，但(dàn)土(tǔ)地市場總體(tǐ)仍趨于分(fēn)化。業内人(rén)士表示，一二線城(chéng)市土(tǔ)地供應不足，今年将繼續萎縮。未來(lái)土(tǔ)地市場主戰場或在城(chéng)市邊界快(kuài)速擴張的熱(rè)點二三線城(chéng)市中展開。
　　一線城(chéng)市供不應求
　　“今年1月以來(lái)，全國(guó)整體(tǐ)土(tǔ)地市場在政策調控下有所降溫。”中原地産研究報告顯示，1月單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但(dàn)超10億元的地塊中溢價率超100%的僅有16宗，這些高溢價地塊主要分(fēn)布在合肥、杭州、南(nán)昌和南(nán)京，其他(tā)大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地成交溢價率明顯降低，如(rú)上海、武漢等城(chéng)市溢價率均明顯低于2016年平均水平。
　　同策咨詢研究部分(fēn)析員(yuán)鄭靜(jìng)認爲，土(tǔ)地市場的表現因城(chéng)而異。今年1月的土(tǔ)地市場，一二線城(chéng)市趨于量跌價穩态勢，三四線城(chéng)市則出現明顯回落。盡管一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市自(zì)2016年9月以來(lái)相(xiàng)繼出台較嚴格的調控政策，但(dàn)基于“房(fáng)企資金充裕、高地價、利潤率保護”等因素，開發商對一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市的拿地意願仍較強烈。
　　鄭靜(jìng)表示，目前一線城(chéng)市與核心二線城(chéng)市短(duǎn)期内供應短(duǎn)缺難以得(de)到根本解決，是導緻本月一二線城(chéng)市土(tǔ)地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)和全國(guó)住房(fáng)城(chéng)鄉建設工(gōng)作會議(yì)，強調三四線城(chéng)市要進行去(qù)庫存，以及進一步指出樓市風(fēng)險在于三四線城(chéng)市，導緻房(fáng)企拿地積極性銳減。
　　比如(rú)，北京市今年減少了國(guó)有建設用地供應。《北京市2017年國(guó)有建設用地供應計(jì)劃》中明确，今年全市計(jì)劃供應土(tǔ)地3900公頃，相(xiàng)比去(qù)年減少200公頃，但(dàn)保障房(fáng)用地供應仍與去(qù)年持平。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，一二線城(chéng)市供不應求與三四線城(chéng)市去(qù)庫存的矛盾仍在加劇(jù)。從(cóng)全國(guó)城(chéng)市來(lái)看(kàn)，一二線城(chéng)市的土(tǔ)地供應持續不足，預計(jì)今年将繼續萎縮，在這種情況下，房(fáng)企拿地難度料持續增加，而三四線城(chéng)市的庫存則仍将維持天量水平。
　　二三線城(chéng)市或成主戰場
　　“今年初，土(tǔ)地市場處于推地低谷期，加之房(fáng)企融資渠道一再收緊，土(tǔ)地拍(pāi)賣環節管控越來(lái)越嚴，土(tǔ)地供應和成交同比、環比增速整體(tǐ)均出現下滑。”交通銀行金融研究中心高級研究員(yuán)夏丹表示，盡管部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市适量增加了住宅用地供應，但(dàn)仍受标杆房(fáng)企的積極争搶，拿地均價有所攀升，表明熱(rè)點地塊的稀缺屬性和房(fáng)企的補庫存需求依然強烈。
　　民(mín)生(shēng)銀行研究院産業研究團隊報告顯示，目前熱(rè)點一二線城(chéng)市已進入補庫存周期，後續将主動增加土(tǔ)地供給，尤其是中小套型住房(fáng)用地供給。盡管如(rú)此，調控收緊後市場預期已發生(shēng)轉變，高價拿地、高價入市已不現實。
　　“2016年1月克爾瑞監測54城(chéng)的供求比爲0.7，大(dà)多數城(chéng)市仍是供不應求，其中北京、重慶等市新增供應量不足成交量一半。”克爾瑞研究中心分(fēn)析師(shī)楊科(kē)偉表示，地價、房(fáng)價的“雙限”嚴控，也在一定程度上堅定了企業和購(gòu)房(fáng)者對房(fáng)價的上漲預期。此外，随着房(fáng)地産規模收窄、集中度上升更廣泛地成爲業内共識，企業間的競争使得(de)規模房(fáng)企拿地決心更爲堅定。
　　對于土(tǔ)地市場走勢，楊科(kē)偉認爲，近期國(guó)土(tǔ)部發布“十三五”規劃綱要，未來(lái)新增建設用地指标下行已是大(dà)勢所趨。據估算，至2030年前，年均新增建設用地規模較“十二五”将至少下滑33%，這意味着高庫存城(chéng)市将在2017年進一步收緊土(tǔ)地供應，而北京、上海等城(chéng)市相(xiàng)繼提出的建設用地負增長目标，也大(dà)大(dà)限制了一線城(chéng)市新增土(tǔ)地供應。由此來(lái)看(kàn)，土(tǔ)地市場主戰場會在城(chéng)市邊界快(kuài)速擴張的熱(rè)點二三線城(chéng)市中展開。