随着天氣轉暖，北京樓市迎來(lái)供應“小陽春”。有機(jī)構數據顯示，3月北京将有23個住宅入市，因受到土(tǔ)地供應影(yǐng)響，未來(lái)月均約20個項目入市量也将成爲極限。目前，有項目貼着價格“底線”低調入市，有項目選擇“雪藏”，商住樓因爲不确定的政策風(fēng)險，加緊出貨，而二手房(fáng)市場已現回暖迹象。

　　新盤緊貼價格“底線”入市

　　近期北京入市的項目中，不乏一些當年高價地的代表。業内人(rén)士表示，高成本帶來(lái)的資金壓力使這些項目推盤較爲積極。不過，一些項目因爲預售價格受限，貼着價格的“底線”入市。

　　位于大(dà)興黃(huáng)村的綠地高端産品系海珀雲翡項目于近期開盤，目前主推戶型爲102平方米兩居、135平方米三居。該項目是綠地在2016年2月以39億元的價格獲得(de)，折合樓面價4.7萬/平方米，當時創下區域内地價最高紀錄。記者在北京市住建委的官網上看(kàn)到，該項目于1月取得(de)預售許可(kě)證，價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當時有分(fēn)析稱，該地塊的樓面價超過區域内在售物業價格，預期銷售單價達8萬以上。

　　有消息稱，位于中央别墅區孫河闆塊的景粼原著140平方米三居戶型即将入市。景粼原著銷售人(rén)員(yuán)表示，項目目前處于意向登記階段，具體(tǐ)開盤時間、均價未定。不過，記者在北京市住建委官網上看(kàn)到，景粼原著去(qù)年12月取得(de)了預售許可(kě)證，6、7、8、9、14、15号樓拟售價格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項目去(qù)年10月銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中32号樓5套房(fáng)源審批價格已超過13萬元/平方米。

　　豪宅 “雪藏”

　　記者查閱北京市住建委官網發現，2017年至今，北京隻有11個項目取得(de)商品住宅預售許可(kě)證。中國(guó)中央别墅區發展研究院創始人(rén)劉東認爲，“9·30新政”之後，市場“限購(gòu)、限售、限價、限簽”特征明顯。“目前想入市的項目很多，但(dàn)從(cóng)土(tǔ)地成本看(kàn)，很多項目不想賣，一賣就(jiù)賠，因爲政策對價格有限定，這對開發商而言比較尴尬。”劉東認爲，北京市場的開發商資金方面基本不存在問(wèn)題，可(kě)以扛過一陣子再說(shuō)。即便資金有問(wèn)題，開發商也可(kě)以與其他(tā)企業合作開發或轉手。

　　亞豪機(jī)構市場研究部總監郭毅表示，有部分(fēn)開發商因地塊較好，并不着急推貨，而是希望打造産品附加值，讓項目獲得(de)更高溢價。

　　不過，在偉業我愛我家集團副總裁胡景晖看(kàn)來(lái)，項目“死扛”的不确定也在加大(dà)。今年自(zì)住型商品房(fáng)供應加大(dà)，未來(lái)整體(tǐ)房(fáng)價走勢還(hái)不确定。随行就(jiù)市，制定合理(lǐ)價格，甚至打折出售可(kě)能更合适，“調控放(fàng)松後房(fáng)價上漲，這是老的思考邏輯，未來(lái)未必是這一市場規律。”胡景晖說(shuō)。

　　商住搶“上市”

　　目前，一些産品線豐富的開發商，将銷售的重點放(fàng)在商住類産品上。

　　據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，3月入市的23個項目中，商辦類項目多達10個，包括中國(guó)鐵建·原香彙、天健廣場、首創中心·天閱公館等，售價每平方米從(cóng)2萬元到8萬元不等。

　　對此，亞豪機(jī)構副總經理(lǐ)任啓鑫認爲，自(zì)去(qù)年通州雙限後，北京市商辦物業全面調控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是将這一類型産品推上風(fēng)口浪尖，收緊調控已是箭在弦上。

　　2016年北京房(fáng)企在商辦類物業獲得(de)的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，一旦商住調控祭出，對于房(fáng)企來(lái)說(shuō)将是巨大(dà)打擊。因此，自(zì)2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現，而3月份商辦項目“搶入市”的現象更加明顯，這或将成爲商辦産品“最後的盛宴”。

　　二手房(fáng)出現回暖迹象

　　進入3月，随着春節假期的遠(yuǎn)去(qù)，北京二手房(fáng)交易量開始回升，市場出現回暖迹象。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)，2017年3月上旬(3月1日(rì)-3月10日(rì))，北京全市二手住宅共網簽6166套，與2月上旬同期相(xiàng)比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

　　對此，胡景晖認爲，3月市場的爆發，主要是春節1、2月擠壓需要的集中釋放(fàng)。不過，僅以目前的市場來(lái)判斷“小陽春”還(hái)爲時尚早，還(hái)要看(kàn)3月份整體(tǐ)交易量及4月份的變化。

　　胡景晖表示，與2016年同期相(xiàng)比，如(rú)今北京二手市場的基本環境已然改變，去(qù)年的政策爲鼓勵去(qù)庫存，所以去(qù)年3月北京二手住宅網簽量創下了近幾年的新高。如(rú)今的樓市政策是爲了防止炒房(fáng)、避免樓市大(dà)起大(dà)落。雖然今年3月市場熱(rè)度較2月有所提高，但(dàn)仍不及去(qù)年。