當前我國(guó)房(fáng)地産市場最突出的制度問(wèn)題是供給、需求和交易制度不對稱和不統一。我國(guó)商品房(fáng)土(tǔ)地供應具有高度的規劃性、計(jì)劃性和地域差異性，但(dàn)是房(fáng)地産需求市場已經徹底放(fàng)開，形成了全國(guó)統一大(dà)市場。

　　建立中國(guó)房(fáng)地産市場的長效機(jī)制，必須根據中國(guó)房(fáng)地産市場發展的特定環境和制度條件，以及房(fáng)地産市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國(guó)特色的房(fáng)地産市場的供給調節機(jī)制、需求管理(lǐ)機(jī)制和市場交易制度。在房(fáng)地産需求市場上，要逐步建立長期穩定的區域化和差别化的限購(gòu)政策。适度進行需求總量和結構管理(lǐ)，應該成爲我國(guó)房(fáng)地産市場長期基本政策，不能因有違自(zì)由化、市場化的導向，就(jiù)遮遮蓋蓋，時斷時續，影(yǐng)響到居民(mín)對房(fáng)地産市場的合理(lǐ)預期。在房(fáng)地産交易市場上，必須旗幟鮮明地按照(zhào)“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機(jī)。

　　具有鮮明中國(guó)特色的房(fáng)地産市場

　　中央政府明确提出了要逐步建立健全房(fáng)地産市場的長效機(jī)制。但(dàn)是，究竟什麽是長效機(jī)制，是否就(jiù)是完善房(fáng)地産相(xiàng)關稅收制度，推廣物業稅，人(rén)們對此仍争議(yì)不休。建立房(fáng)地産市場的長效機(jī)制，必須根據中國(guó)房(fáng)地産市場發展的特定環境和制度條件，必須根據中國(guó)房(fáng)地産市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國(guó)特色的房(fáng)地産市場的供給調節機(jī)制、需求管理(lǐ)機(jī)制和市場交易制度，推動供給、需求和交易制度在體(tǐ)制和機(jī)制上的一體(tǐ)化。那種認爲中國(guó)房(fáng)地産市場的改革方向就(jiù)是進一步放(fàng)松管制，促進房(fáng)地産交易進一步市場化和自(zì)由化，推動交易制度進一步和西方國(guó)家接軌的改革思路(lù)，不符合中國(guó)房(fáng)地産市場的發展實際。

　　首先，中國(guó)實行自(zì)然資源和土(tǔ)地資源的國(guó)有制，有着非常複雜的土(tǔ)地所有權制度和土(tǔ)地交易市場。城(chéng)鎮實行土(tǔ)地國(guó)有制，城(chéng)市建設用地又分(fēn)成了基礎設施用地、工(gōng)業用地、商務用地和住宅用地等不同類别，不同類别的土(tǔ)地在轉讓和交易方式上完全不同，形成了不同的土(tǔ)地比價關系。城(chéng)鄉土(tǔ)地制度差别大(dà)，城(chéng)鄉建設用地不統一。城(chéng)市土(tǔ)地實行國(guó)有制，實際上是由各級城(chéng)市政府代表國(guó)家行使所有權，各級城(chéng)市政府掌控着建設用地的指标和分(fēn)配權力，壟斷了各類别土(tǔ)地的供應。這種城(chéng)市土(tǔ)地制度最大(dà)限度地控制了建設用地的規模，優先保證了基礎設施用地，成爲我國(guó)始終堅持基礎設施投資先行戰略的重要制度基礎；充分(fēn)保障了工(gōng)業用地的低成本，形成了我國(guó)制造業的土(tǔ)地成本比較優勢；同時又通過占建設用地不到30%的商品房(fáng)用地市場化出讓，獲得(de)了占各級政府土(tǔ)地總收入80%以上的土(tǔ)地轉讓收入，支持了城(chéng)市建設和舊城(chéng)改造。

　　其次，房(fáng)地産開發+土(tǔ)地增值+城(chéng)市基礎設施投資，構成了中國(guó)特有的城(chéng)市擴張模式。由于各級城(chéng)市政府擁有了建設用地的支配權，并且土(tǔ)地轉讓收入基本完全用于本市建設，這就(jiù)形成了政府通過房(fáng)地産開發撬動土(tǔ)地價格，形成土(tǔ)地轉讓收入，利用土(tǔ)地轉讓收入大(dà)力新建和改建城(chéng)市的城(chéng)市發展模式。反過來(lái)，城(chéng)市的改建和擴建又能進一步提高居住環境，爲地價和房(fáng)價的提升創造了條件。房(fáng)地産+土(tǔ)地+城(chéng)市建設的聯動發展模式在我國(guó)城(chéng)市發展上取得(de)了巨大(dà)成功，推動了城(chéng)市規模的急劇(jù)擴張和舊城(chéng)的大(dà)面積改造，被各級政府視爲城(chéng)市發展的圭臬。這種城(chéng)市發展模式首先在一線城(chéng)市和東部地區取得(de)了巨大(dà)成功，再逐步向中西部和三四線城(chéng)市蔓延。這種城(chéng)市發展模式，讓地方政府、房(fáng)地産開發商和擁有住房(fáng)的居民(mín)在房(fáng)價上形成了利益同盟，房(fáng)價上漲大(dà)家都(dōu)得(de)益。

　　第三，中國(guó)是一個高儲蓄的國(guó)家，居民(mín)儲蓄率始終保持在30%以上，居民(mín)擁有近百萬億元的金融資産。儲蓄資産的保值增值始終是居民(mín)關注的焦點。居民(mín)購(gòu)房(fáng)能力主要不是受當期收入影(yǐng)響，而是受居民(mín)儲蓄能力和儲蓄總量的影(yǐng)響。買房(fáng)往往被居民(mín)看(kàn)作是儲蓄的另一種方式，而且是被曆史證明最保值的儲蓄方式，而不是簡單的住房(fáng)消費行爲。居民(mín)買房(fáng)的消費性動機(jī)和投資保障性動機(jī)完全糅合在一起。即使是低收入階層，也會出于儲蓄和投資的需要，購(gòu)買超出自(zì)己收入水平和居住需求的大(dà)戶型住房(fáng)。另外，由于居民(mín)擁有巨量的金融債權，金融投資收益率的變化也會影(yǐng)響到居民(mín)的購(gòu)房(fáng)意願。

　　第四，中國(guó)以血緣關系爲紐帶的傳統文化，形成了居民(mín)特有的住房(fáng)消費觀念和購(gòu)房(fáng)行爲，重視“家”重視“血緣關系”，放(fàng)大(dà)了居民(mín)的住房(fáng)需求。

　　第五，中國(guó)城(chéng)市發展和城(chéng)鎮化速度不均衡也影(yǐng)響到房(fáng)地産市場的發展。中國(guó)城(chéng)市發展嚴重不均衡，金融、房(fáng)地産和信息等高收入行業高度集中在北京、上海、廣深爲中心的城(chéng)市群，成了大(dà)學生(shēng)研究生(shēng)就(jiù)業的首選；人(rén)口導入不均衡導緻各地房(fáng)地産需求也不均衡。按照(zhào)目前規定，中國(guó)縣級以下行政地區不能設立市。由于城(chéng)市的合并，導緻一方面我國(guó)城(chéng)鎮化率已經提高到了57%左右，三到四億人(rén)進城(chéng)，但(dàn)是城(chéng)市的數量甚至有所減少，東南(nán)省份一些人(rén)口近百萬的鎮也無法改爲市，導緻從(cóng)城(chéng)市到農村的毛細血管嚴重不暢。

　　供給、需求和交易制度不對稱、不統一

　　上述五點構成了中國(guó)房(fáng)地産市場發展的基本環境和約束因素。這些環境因素都(dōu)将顯著影(yǐng)響着房(fáng)地産市場的供給、需求和交易方式，形成了中國(guó)房(fáng)地産市場的四大(dà)特色。

　　首先，各級政府壟斷着對商品房(fáng)土(tǔ)地的供應，并且按照(zhào)規劃和計(jì)劃大(dà)緻均勻地供應土(tǔ)地。我國(guó)國(guó)土(tǔ)資源遼闊，但(dàn)是可(kě)用于農耕和城(chéng)市建設用地的土(tǔ)地占比過低，生(shēng)态環境脆弱。在960萬平方公裡(lǐ)的國(guó)土(tǔ)面積上，隻有約120萬平方公裡(lǐ)（合18億畝）可(kě)用于農業生(shēng)産，規劃約11萬平方公裡(lǐ)用于城(chéng)市建設，城(chéng)市建成區約9萬平方公裡(lǐ)。由于優良耕地和可(kě)用于城(chéng)市開發的建設用地在區域上高度重疊，絕大(dà)部分(fēn)國(guó)土(tǔ)無法承受高強度開發。因此，劃定永久耕地保護紅(hóng)線，劃定城(chéng)市建設用地底線，成了我國(guó)配置土(tǔ)地資源的基本國(guó)策。國(guó)土(tǔ)資源和生(shēng)态資源的國(guó)情決定着我國(guó)建設用地占國(guó)土(tǔ)總面積的比例不能太大(dà)，整體(tǐ)建設強度不能太高。爲了保障18億畝耕地，劃定生(shēng)态紅(hóng)線，中央政府不得(de)不根據行政區劃實行建設用地的目标管理(lǐ)。各級政府再根據耕地保護和建設用地的指标确立各地區的年度建設用地指标。這種建設用地的管理(lǐ)制度，必然導緻各級政府根據建設用地的整體(tǐ)規劃和指标，分(fēn)年度大(dà)緻勻速供地。雖然年度之間可(kě)以有些不同，但(dàn)是總體(tǐ)上是高度計(jì)劃的，不可(kě)能做到根據市場狀況随便增加或減少土(tǔ)地供應。國(guó)家也不可(kě)能根據房(fáng)地産市場的熱(rè)度和人(rén)口導入狀況，随意擴大(dà)一些地區的建設用地指标。北京、上海和廣深三大(dà)都(dōu)市圈，由于人(rén)口稠密，建設強度過大(dà)，總體(tǐ)需要控制開發力度，建設用地指标更需要嚴格控制，不可(kě)能因房(fáng)地産需求火(huǒ)爆就(jiù)大(dà)面積增加建設用地指标。二是各級政府在建設用地的分(fēn)配比例上具有比較大(dà)的自(zì)主權，但(dàn)是一般會優先保障基礎設施用地。同時由于招商引資和工(gōng)業發展影(yǐng)響到各地的經濟增長率，工(gōng)業用地也必須充分(fēn)保證。這樣，在建設用地分(fēn)配比例上商品房(fáng)用地往往會排在最後來(lái)考慮。三是由于各城(chéng)市占有土(tǔ)地的遼闊程度不同，建設用地指标的松緊程度不同，導緻中心城(chéng)市和一線城(chéng)市建設用地指标緊張、中西部地區部分(fēn)城(chéng)市和三四線城(chéng)市供地又過多的不均衡現象。同時由于土(tǔ)地拍(pāi)賣價格不同，三四線城(chéng)市政府爲了獲得(de)相(xiàng)應的土(tǔ)地收入，往往需要拍(pāi)賣更多的土(tǔ)地。總之，我國(guó)實行的自(zì)然資源和土(tǔ)地管理(lǐ)制度，決定着各級城(chéng)市政府壟斷着商品房(fáng)用地的供應，呈現出高度的規劃性、計(jì)劃性和區域不均衡性的特點。

　　第二，與土(tǔ)地供應高度規劃化、計(jì)劃化、區域化不同，我國(guó)房(fáng)地産開發市場又是高度市場化、分(fēn)散化的。國(guó)内前五百強的房(fáng)地産開發公司在市場上的占比也就(jiù)是四分(fēn)之一左右。房(fáng)地産行業的市場進入門(mén)檻過低。在商品房(fáng)供地實行最市場化的公開拍(pāi)賣的情況下，必然導緻土(tǔ)地拍(pāi)賣市場競争過度。

　　第三，與土(tǔ)地供應的高度計(jì)劃化和區域化不同，我國(guó)房(fáng)地産需求市場基本上是全國(guó)一體(tǐ)化的。除了部分(fēn)城(chéng)市階段性出台針對外來(lái)人(rén)口買房(fáng)的限購(gòu)政策外，居民(mín)幾乎可(kě)以在任何一個城(chéng)市買房(fáng)。一個城(chéng)市的買房(fáng)需求，不僅取決于本地居民(mín)的需求能力，也取決于該城(chéng)市對外來(lái)人(rén)口的吸引力和市場的投機(jī)程度。越具有投機(jī)條件的房(fáng)地産市場，需求就(jiù)越興旺。過往經驗證明，隻有一線城(chéng)市的中心城(chéng)區的商品房(fáng)具備投機(jī)條件，那些在早期沖着房(fáng)價便宜去(qù)三四線城(chéng)市淘金的房(fáng)産投資客，大(dà)多數都(dōu)因爲這些地區交易市場不發達而失敗了，因而全國(guó)房(fáng)地産投機(jī)性需求就(jiù)更加集中到一線城(chéng)市的中心城(chéng)區了。各級政府既無法根據房(fáng)地産需求狀況靈活調整土(tǔ)地供給，也無法預測本地房(fáng)地産需求到底有多大(dà)。

　　第四，與我國(guó)房(fáng)地産市場的供給和需求都(dōu)具有明顯的中國(guó)特色不同，我國(guó)房(fáng)地産交易市場和交易制度參照(zhào)西方。無論是房(fáng)貸信用制度、交易過戶制度、中介服務、相(xiàng)關稅費，以及市場信息服務等，都(dōu)高度市場化。房(fáng)地産交易的方便程度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西方國(guó)家。部分(fēn)中心城(chéng)市中心城(chéng)區的房(fáng)地産交易跟其他(tā)商品交易幾乎沒有什麽不同。房(fáng)地産中介機(jī)構的從(cóng)業人(rén)員(yuán)和網點密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方國(guó)家。

　　從(cóng)上述分(fēn)析可(kě)以看(kàn)出，當前我國(guó)房(fáng)地産市場最突出的制度問(wèn)題是供給、需求和交易制度不對稱和不統一。房(fáng)地産供給的核心是土(tǔ)地供應。我國(guó)商品房(fáng)土(tǔ)地供應具有高度的規劃性、計(jì)劃性和地域差異性，但(dàn)是房(fáng)地産需求市場已經徹底放(fàng)開了，形成了全國(guó)統一大(dà)市場。一個地區的土(tǔ)地供給由整體(tǐ)規劃和該地區的土(tǔ)地禀賦來(lái)決定，需求卻由人(rén)口導入速度和投機(jī)氛圍來(lái)決定，兩者之間無法統一。我國(guó)的房(fáng)地産交易制度又是完全參照(zhào)西方國(guó)家的，在方便交易的同時，也非常方便房(fáng)地産投機(jī)。這樣，房(fáng)地産供給和需求在機(jī)制上的不對稱，供給不能随需求擴張而擴張的制度缺陷就(jiù)成了中國(guó)最大(dà)的房(fáng)地産投機(jī)主題。凡是土(tǔ)地供應不能擴張，造成供給長期短(duǎn)期的市場，都(dōu)成了最大(dà)的房(fáng)地産投機(jī)熱(rè)土(tǔ)。

　　房(fáng)地産制度改革隻能二選一

　　我國(guó)房(fáng)地産市場的制度改革隻能是二選一，要麽是徹底放(fàng)開土(tǔ)地供給市場，讓土(tǔ)地供給高度有彈性，以适應需求的高度市場化和交易的高度自(zì)由化；要麽實行嚴格的需求管理(lǐ)政策，改革交易制度，以适應土(tǔ)地供給的高度規劃性、計(jì)劃性和地域差異性。那麽，我們能選擇哪條路(lù)徑呢(ne)？我們隻能選擇後者。

　　我國(guó)商品房(fáng)供地的規劃性、計(jì)劃性和區域差異性将長期存在。實行土(tǔ)地資源國(guó)有，統一規劃，設立生(shēng)态、耕地和建設用地的紅(hóng)線和底線，能夠最大(dà)限度地實現國(guó)土(tǔ)功能區的規劃，維護生(shēng)态安全，保障耕地不減少；能夠按照(zhào)生(shēng)态和資源的承載力，控制開發強度，有計(jì)劃地推進城(chéng)鎮化和城(chéng)市群的發展。我國(guó)人(rén)均可(kě)用耕地、建設用地和住宅用地的面積大(dà)大(dà)低于全球平均水平，必須從(cóng)總量上嚴格控制住宅用地面積，推動土(tǔ)地集約化使用，提倡緊湊适宜型居住條件，反對浪費土(tǔ)地。我國(guó)城(chéng)市發展不均衡、區域發展不均衡和人(rén)口導入不均衡将長期存在，政府必須通過土(tǔ)地規劃和土(tǔ)地價格進行結構性引導和調控。因此，從(cóng)長期來(lái)看(kàn)，實行建設用地的底線控制，按照(zhào)規劃和計(jì)劃供應住宅用地的制度都(dōu)将難以改變，也不能改變。單從(cóng)形成徹底的市場化房(fáng)地産運行機(jī)制來(lái)說(shuō)，這也許是體(tǐ)制和機(jī)制上的缺點，但(dàn)是從(cóng)過往發展的曆史來(lái)看(kàn)，這恰恰是我國(guó)城(chéng)市發展和房(fáng)地産市場發展的優勢之所在。正是通過這樣的土(tǔ)地政策，我國(guó)在實現房(fáng)地産高速發展、改善大(dà)部分(fēn)居民(mín)居住條件的同時，也推動了城(chéng)市建設取得(de)了巨大(dà)成就(jiù)，保障了基礎設施和工(gōng)業用地，成就(jiù)了基礎設施先行戰略和制造業的成本比較競争優勢。

　　如(rú)果在短(duǎn)期内我國(guó)商品房(fáng)供地制度不會也不應該發生(shēng)重大(dà)改變，那麽改革的方向就(jiù)需要根據土(tǔ)地供給制度的特點，實行房(fáng)地産需求管理(lǐ)，改革房(fáng)地産交易制度，而不能一味追求市場化和國(guó)際化了。

　　如(rú)果我們簡單模仿和平移了西方國(guó)家房(fáng)地産市場的交易制度，而沒有充分(fēn)考慮我國(guó)特定的房(fáng)地産供給和市場需求在機(jī)制上不對稱的狀況，就(jiù)會導緻房(fáng)地産交易市場失去(qù)平衡供求、合理(lǐ)定價的基本功能，就(jiù)會出現全國(guó)各地房(fáng)地産交易嚴重不均勻的局面，一些投機(jī)性強的市場交易過度，而大(dà)部分(fēn)三四線城(chéng)市交易又嚴重不足；房(fáng)地産價格嚴重偏離(lí)真實價值和合理(lǐ)租金回報率，造成一些城(chéng)市的房(fáng)價不再由使用價值和租金回報率來(lái)決定，而是由供給的稀缺程度和土(tǔ)地價格來(lái)決定；不是由周邊地區的房(fáng)價決定相(xiàng)關區域的地價，而是由開發商拍(pāi)賣的地價來(lái)決定相(xiàng)關區域未來(lái)的房(fáng)價。商品房(fáng)定價變成了公共産品定價，由拍(pāi)賣的土(tǔ)地成本加利潤來(lái)決定。部分(fēn)中小型房(fáng)地産開發商拿地已經沒有了價格底線，隻要能在大(dà)型開發商報價基礎上再加一點把地拿到手就(jiù)算勝利了。市場定價機(jī)制完全颠倒了。

　　多環節着手房(fáng)地産整體(tǐ)制度設計(jì)

　　健全我國(guó)房(fáng)地産市場發展的長效機(jī)制，必須根據我國(guó)國(guó)情和土(tǔ)地資源管理(lǐ)制度，從(cóng)供給側改革、需求側管理(lǐ)和交易市場各環節進行整體(tǐ)制度設計(jì)，不能指望通過單一政策或單一稅收制度改革就(jiù)能徹底解決問(wèn)題。

　　在商品房(fáng)土(tǔ)地供應上，首先要打破各省市僅僅根據自(zì)身(shēn)的土(tǔ)地資源狀況确立建設用地底線的思維。我國(guó)各大(dà)城(chéng)市尤其是一線城(chéng)市，城(chéng)市面積的大(dà)小和土(tǔ)地資源的狀況，都(dōu)是由曆史上行政區劃決定的，面積劃大(dà)劃小都(dōu)是很偶然的。過去(qù)，城(chéng)市人(rén)口沒有那麽多，城(chéng)市規模擴張沒有那麽快(kuài)，多劃幾個縣還(hái)是少劃幾個縣給一個城(chéng)市，影(yǐng)響都(dōu)不大(dà)。如(rú)果僅僅根據各個城(chéng)市既有的土(tǔ)地面積來(lái)确定建設用地的規模，就(jiù)會導緻土(tǔ)地面積小的城(chéng)市在商品房(fáng)用地指标上嚴重不足。例如(rú)，深圳市面積僅僅1900平方公裡(lǐ)，跟深圳人(rén)口數量和人(rén)口導入需求完全不相(xiàng)稱。從(cóng)我國(guó)國(guó)土(tǔ)功能區規劃和城(chéng)市發展規劃來(lái)看(kàn)，城(chéng)市群已經成爲城(chéng)市規劃的基本單位了，單一城(chéng)市規劃必須讓位于城(chéng)市群的規劃。因此，我們必須從(cóng)城(chéng)市群總體(tǐ)規劃的角度來(lái)綜合平衡和配置土(tǔ)地資源，不能從(cóng)單一城(chéng)市角度去(qù)考慮土(tǔ)地規劃和建設用地指标。其次，各級政府要适度突破按照(zhào)建設用地規劃每年勻速供應商品房(fáng)用地的思路(lù)。在确立了建設用地長期規劃和守住底線的基礎上，必須根據對房(fáng)地産市場需求的預測和市場狀況，靈活調節供地節奏。當前我國(guó)房(fáng)地産需求還(hái)處在急劇(jù)擴張期，等到大(dà)部分(fēn)居民(mín)的住房(fáng)需求都(dōu)能得(de)到有效改善以後，我國(guó)房(fáng)地産市場一定會步入存量調整階段，市場對土(tǔ)地的需求會大(dà)幅度下降，那時候政府想賣地也賣不掉了。第三，要提高商品房(fáng)用地在建設用地中的占比。長期以來(lái)我國(guó)在土(tǔ)地政策上實施基礎設施用地和工(gōng)業用地優先的政策導向。目前基礎設施用地已經占到新增建設用地的60%左右，由于基礎設施用地和工(gōng)業用地的成本比較低，導緻土(tǔ)地使用浪費、土(tǔ)地創造增加值過低等問(wèn)題。在一線城(chéng)市中，一個小區的住宅總價值可(kě)以買下一個機(jī)場已經是很普遍的現象了。因此，要适度推動基礎設施用地和工(gōng)業用地的市場化，縮小與住宅用地的過大(dà)價差，促進基礎設施和工(gōng)業用地的集約化，盤活低效建設用地，整合工(gōng)業園區，最大(dà)限度地爲商品房(fáng)用地騰出空間。第四，要加速擴大(dà)城(chéng)市數量，推動城(chéng)鄉建設用地一體(tǐ)化，大(dà)中小城(chéng)市和鄉鎮的建設用地要能整體(tǐ)規劃，合理(lǐ)調配，這将大(dà)大(dà)緩解中心城(chéng)市住宅用地的緊張狀況。第五，中央政府要加大(dà)對地方政府土(tǔ)地收入的調節，不能讓土(tǔ)地轉讓收入完全由地方政府自(zì)收自(zì)支。各級政府的土(tǔ)地轉讓基金收入，除了直接用于土(tǔ)地整治和動拆遷費用外，要适度上交中央财政，實行區域調節，防止低地價的中西部地區和三四線城(chéng)市政府過度賣地行爲。

　　在房(fáng)地産需求市場上，要逐步建立長期穩定的區域化和差别化的限購(gòu)政策。适度進行需求總量和結構管理(lǐ)，應該成爲我國(guó)房(fáng)地産市場長期基本政策，不能因有違自(zì)由化、市場化的導向，就(jiù)遮遮蓋蓋，時斷時續，影(yǐng)響到居民(mín)對房(fáng)地産市場的合理(lǐ)預期。既然商品房(fáng)土(tǔ)地供應無法完全市場化，既然土(tǔ)地供應帶有鮮明的區域特點，既然我國(guó)的城(chéng)市發展水平和城(chéng)鎮化發展水平在較長時期都(dōu)難以平衡，需要政府通過土(tǔ)地供給來(lái)調節，那麽各大(dà)城(chéng)市的房(fáng)地産市場就(jiù)必須要優先保障本市居民(mín)以及已經具備條件在本市安家落戶的外來(lái)人(rén)口的需求，必須要嚴格控制外來(lái)的投機(jī)和投資性需求。在中心城(chéng)市住宅用地指标實行計(jì)劃管理(lǐ)的情況下，必須優先滿足本市居民(mín)的居住需求，适度限制投資性需求，對家庭住房(fáng)實行套數和面積總量的管理(lǐ)。這些都(dōu)是适應我國(guó)土(tǔ)地供給制度的必要的需求管理(lǐ)制度。由于這些政策總被指責爲政府通過行政手段幹預市場，一些地方政府實施起來(lái)總是羞羞答答，一會兒緊一會兒松，這反而擾亂了市場的正常預期。調節需求總量，實行結構化差别化的需求調節政策，是我國(guó)房(fáng)地産市場發展的長效政策，必須旗幟鮮明地堅持。現在各城(chéng)市出台的房(fáng)地産需求管理(lǐ)政策具體(tǐ)措施不同，松緊程度不一，并且往往根據短(duǎn)期房(fáng)價波動而不斷變化，就(jiù)是政府本身(shēn)也不敢把這些政策當作長期政策，造成了居民(mín)總認爲這些政策都(dōu)是暫時的，不合理(lǐ)的，長久不了的。如(rú)果社會都(dōu)這樣來(lái)理(lǐ)解這些政策，那又如(rú)何能引導居民(mín)改變市場預期呢(ne)？我們必須充分(fēn)認識到，當前我國(guó)還(hái)不具備形成全國(guó)統一房(fáng)地産大(dà)市場的條件，規劃性、計(jì)劃性和結構性的調節是十分(fēn)必要的。政府不僅要解決社會保障房(fáng)問(wèn)題，也要進行房(fáng)地産需求調控。中央政府應該在總結各地需求管理(lǐ)經驗的基礎上，逐步統一和規範政策，推行分(fēn)類分(fēn)級的房(fáng)地産需求管理(lǐ)政策，提高政策的權威性。

　　在房(fáng)地産交易市場上，必須旗幟鮮明地按照(zhào)“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機(jī)。

　　房(fáng)地産出現過度投機(jī)的關鍵是交易市場爲過度投機(jī)提供了三個方便的交易條件：一是能夠運用高杠杆進行投資；二是市場交易成本過低，交易過度；三是政府對交易所得(de)的稅收調節力度過小，短(duǎn)期投機(jī)所得(de)的大(dà)部分(fēn)能落入投機(jī)者的腰包。我國(guó)房(fáng)地産還(hái)不能實行徹底市場化，房(fáng)地産的供給和需求機(jī)制還(hái)不對稱，政府還(hái)必須從(cóng)供給和需求兩端進行調節。中國(guó)特色的社會主義市場經濟體(tǐ)制決定了，盡管我們要保護各種要素收入和适度的投機(jī)收入，但(dàn)是必須堅持按勞分(fēn)配爲主的分(fēn)配原則，鼓勵勞動緻富，創新緻富。近年來(lái)房(fáng)價的變化、房(fáng)地産的投機(jī)行爲以及居民(mín)買房(fáng)的先後次序，都(dōu)成了影(yǐng)響居民(mín)财富的最重要因素，全社會充斥着非常濃厚的投機(jī)氛圍，必須盡快(kuài)扭轉。

　　抑制房(fáng)地産市場的過度投機(jī)，關鍵要改變引發過度投機(jī)的市場條件。過度投機(jī)的市場條件沒有了，過度投機(jī)的行爲自(zì)然就(jiù)慢(màn)慢(màn)減退了。

　　要規範和改變住房(fáng)買賣中的過度杠杆行爲。各國(guó)政府盡管都(dōu)鼓勵買房(fáng)使用銀行信貸，但(dàn)是必須有兩個條件：一是必須以居民(mín)目前和未來(lái)的收入爲基礎；二是必須以自(zì)主和房(fáng)地産長期投資爲基礎。我國(guó)個人(rén)信用制度缺失，還(hái)沒有實行以家庭爲單位的個人(rén)所得(de)稅制度，銀行和政府都(dōu)不掌握居民(mín)家庭的收入狀況和收入預期。居民(mín)買房(fáng)信貸憑借的僅僅是單位開出的個人(rén)收入證明，可(kě)信度很低。房(fáng)貸的獲得(de)隻跟買房(fáng)的總價格挂鈎，跟個人(rén)和家庭的現在以及未來(lái)收入的預期都(dōu)不挂鈎，銀行依賴的就(jiù)是單一的房(fáng)産抵押，而不是個人(rén)信用。這裡(lǐ)面存在着相(xiàng)當大(dà)的道德風(fēng)險。要加速全國(guó)房(fáng)地産登記聯網，摸清居民(mín)的外地購(gòu)房(fáng)情況，堅決控制投機(jī)性買房(fáng)的信貸支持。要嚴格管理(lǐ)房(fáng)屋中介機(jī)構和灰色金融機(jī)構給購(gòu)房(fáng)者的不合理(lǐ)融資行爲。各地買房(fáng)的信貸政策和貸款比例可(kě)以有區别，但(dàn)是在規範買地買房(fáng)的資金來(lái)源上，全國(guó)必須一盤棋，一個尺度，不能一城(chéng)一策。

　　要加大(dà)對房(fáng)屋投機(jī)性交易所得(de)的稅收調節，實行累進制資本利得(de)稅，将短(duǎn)期投機(jī)中資本利得(de)的大(dà)部分(fēn)通過稅收方式調節掉。要對改善型住房(fáng)買賣和投機(jī)性住房(fáng)買賣實行差别化所得(de)稅政策。當前大(dà)家高度關注物業稅能否出台，何時出台。但(dàn)是，由于我國(guó)的國(guó)情是中心城(chéng)市房(fáng)價高，居民(mín)當期收入低，北京、上海、深圳一套住宅動辄千萬元，即使按照(zhào)每年1%左右收取物業稅，也需要十萬元左右，這根本就(jiù)不是普通家庭所能承受的。可(kě)以想象，物業稅的普遍推廣将存在巨大(dà)的社會阻力。如(rú)果采取對房(fáng)地産交易所得(de)進行高稅收調節，對普通居民(mín)影(yǐng)響就(jiù)很小，打擊的僅僅是市場上的投機(jī)行爲，能夠立竿見影(yǐng)地抑制房(fáng)地産市場上“炒”的行爲，符合中央對房(fáng)地産市場的定位，并且完全有條件在短(duǎn)期内實施。

　　總之，房(fáng)地産市場如(rú)何發展不僅僅影(yǐng)響到經濟穩步增長，也影(yǐng)響到居民(mín)财富安全和财富積累方式，事(shì)關國(guó)計(jì)民(mín)生(shēng)，事(shì)關長治久安。我們不能把居民(mín)長期積累的财富都(dōu)變成了房(fáng)地産，那樣風(fēng)險就(jiù)太大(dà)了。中國(guó)房(fáng)地産市場運行的特點是中國(guó)特色社會主義市場的重要表現形式，在制度上必須體(tǐ)現中國(guó)特色。推動城(chéng)鎮化加速，推進城(chéng)鄉建設一體(tǐ)化，改善居民(mín)住房(fáng)條件，保障居民(mín)财産安全，是我國(guó)房(fáng)地産市場發展的最終目标。