今年3到4月，全國(guó)各地密集出台了一系列樓市調控政策。據不完全統計(jì)，截*目前，全國(guó)40餘個城(chéng)市出台了各種房(fáng)地産調控政策，涉及信貸、購(gòu)房(fáng)資質、土(tǔ)地供應、市場監管等多個方面。
  2016年政府經濟工(gōng)作會議(yì)強調：房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，綜合運用金融、土(tǔ)地、财稅、**、立法等手段，加快(kuài)研究建立符合國(guó)情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制。
  調控之勢雷霆萬鈞，房(fáng)地産企業将如(rú)何應對？會否影(yǐng)響其發展模式？紛紛宣稱戰略轉型的房(fáng)企，新方向都(dōu)有哪些？
  熱(rè)點城(chéng)市占半壁江山(shān)
  在本輪“調控潮”中，土(tǔ)地供應側的差異化供地策略被認爲是放(fàng)出了“大(dà)招”。4月6日(rì)，住房(fáng)城(chéng)鄉建設部和國(guó)土(tǔ)資源部發布了《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，要求各地土(tǔ)地供應節奏與去(qù)庫存狀況挂鈎。供給側與需求端“雙管齊下”，可(kě)以看(kàn)出政策制定層面對遏制房(fáng)價上漲的決心。
  4月17日(rì)，全國(guó)城(chéng)市地價動态監測組發布數據顯示，截*3月31日(rì)，**季度全國(guó)105個主要監測城(chéng)市土(tǔ)地供應面積3.69萬公頃，供應量環比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從(cóng)各類城(chéng)市情況來(lái)看(kàn)，住宅用地供應量一二線城(chéng)市同比增加明顯，一線城(chéng)市增幅超過50%，三線城(chéng)市微幅下降。
  從(cóng)20個熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地供應來(lái)看(kàn)，住宅用地供應同比也出現大(dà)幅上漲，漲幅超過30%。總體(tǐ)而言，住宅用地供應數量與結構變化符合分(fēn)類調控的指導思想。環比方面，各類用地供應均出現環比下降，符合土(tǔ)地供應的時序特征。
  這會否影(yǐng)響房(fáng)地産企業調整拿地策略？
  新城(chéng)控股副總裁歐陽捷向《中國(guó)經濟周刊》記者介紹，龍頭房(fáng)企還(hái)在快(kuài)速擴張。“現在房(fáng)企的拿地策略，還(hái)是偏向于兩個方面。一個方面是偏向于一二線城(chéng)市，畢竟一二線城(chéng)市是市場的主力。”歐陽捷表示，按照(zhào)中國(guó)指數研究院的數據，東部11個省份總銷售額達到72331億元，其中25個銷售額超過400億元的城(chéng)市合計(jì)銷售額就(jiù)達到38145億元，占比高達53%，也就(jiù)是說(shuō)，隻要布局這25個城(chéng)市就(jiù)可(kě)獲得(de)東部地區的半壁江山(shān)。
  “全國(guó)有42個商品住宅銷售額超過400億元的城(chéng)市，東部地區以一二線城(chéng)市爲主，中西部地區以省會城(chéng)市爲主，都(dōu)是人(rén)口黑(hēi)洞。” 歐陽捷表示，這些城(chéng)市吸引了大(dà)量的人(rén)口和需求，占據全國(guó)市場份額的56.1%。“這42個城(chéng)市就(jiù)占據了市場份額的一半多，其他(tā)城(chéng)市還(hái)要去(qù)嗎(ma)？”他(tā)直言。
  “快(kuài)進快(kuài)出”時代不再
  2016年房(fáng)價漲幅再創新高，受益于此，許多房(fáng)企的業績同比好轉。2016年1*9月，房(fáng)價逐步“邁向頂峰”，10月之後，在一二線城(chéng)市出台“限購(gòu)限貸”政策、三四線城(chéng)市加入調控行列的情況下，價格還(hái)是在高位運行。有數據顯示，2016年1*11月份，全國(guó)商品房(fáng)成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。
  “我的判斷是房(fáng)地産越來(lái)越接近高峰位置，我不認爲後面還(hái)有太多機(jī)會去(qù)執行财政的寬松政策。”4月23日(rì)，朗詩集團董事(shì)長田明公開表示。在他(tā)看(kàn)來(lái)，中國(guó)房(fáng)地産正在從(cóng)1.0時代過渡到2.0時代。
  田明認爲，在房(fáng)地産的1.0時代，開發商可(kě)以用很少的錢買一塊地，通過*押貸款和預售獲取現金流，部分(fēn)資金開發項目，部分(fēn)資金再去(qù)做其他(tā)項目。“萬科(kē)就(jiù)是通過幾百個這樣的模式造就(jiù)了成功，拍(pāi)地蓋樓，快(kuài)進快(kuài)出。”他(tā)表示，這種模式已經難以爲繼，目前沿海發達地區拍(pāi)地成本非常高，地産商必須要走向2.0時代，向金融化和專業分(fēn)工(gōng)轉型。
  “土(tǔ)地仍然是開發企業重要的生(shēng)産資料，但(dàn)是純粹依靠土(tǔ)地生(shēng)長的模式到底了。”優客工(gōng)場創始人(rén)毛大(dà)慶對《中國(guó)經濟周刊》記者表示，對開發商來(lái)說(shuō)，土(tǔ)地和資産的重要性将會日(rì)漸均衡，開發商也将慢(màn)慢(màn)轉型從(cóng)開發轉爲持有資産，再從(cóng)持有資産轉爲運營資産。在他(tā)看(kàn)來(lái)，未來(lái)兩年房(fáng)地産企業集中度将進一步增加，開發商數量減少，但(dàn)不會告别土(tǔ)地開發模式。
  “土(tǔ)地是财富之母。開發商需要土(tǔ)地，但(dàn)大(dà)家瘋狂搶地、政府拼命經營土(tǔ)地的時代過去(qù)了。”田明對《中國(guó)經濟周刊》記者表示，一旦物業稅、房(fáng)産稅開征後，持有大(dà)量物業和土(tǔ)地的成本非常高。他(tā)舉例稱，美國(guó)許多森林是由私人(rén)捐給政府，這背後除了高尚的情操外，還(hái)有繳不起稅的因素。
  毛大(dà)慶亦表示，對住宅土(tǔ)地使用權到期問(wèn)題的處置是重大(dà)改革，未來(lái)持有房(fáng)屋的成本可(kě)能增高，“有房(fáng)子但(dàn)可(kě)能繳不起稅，到時候捐都(dōu)來(lái)不及。”
  多元化轉型成高頻詞
  在建業地産董事(shì)長胡葆森看(kàn)來(lái)，過去(qù)20多年裡(lǐ)，房(fáng)地産一直是國(guó)民(mín)經濟的支柱産業。目前中國(guó)城(chéng)鎮化剛發展到中期，以河南(nán)爲例，其城(chéng)鎮化水平遠(yuǎn)落後于沿海地區，其今後的城(chéng)鎮化進程還(hái)需要15*20年時間。在未來(lái)10*15年内中國(guó)房(fáng)地産行業還(hái)大(dà)有可(kě)爲。
  談及未來(lái)房(fáng)地産行業發展趨勢，胡葆森認爲，一方面是市場份額不斷集中，去(qù)年年底中國(guó)百強房(fáng)企所占的全國(guó)市場份額已經增長*40%，預計(jì)5年内這個數字将達到60%以上；另一方面是傳統開發商逐漸向綜合、新型生(shēng)活方式服務商轉型，5年後平台型和生(shēng)态型房(fáng)企将越來(lái)越多。
  萬達集團較早在業内提出轉型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務業收入占比55%，曆史上**超過地産。
  此前，在接受《中國(guó)經濟周刊》記者專訪時，*健林提到了萬達海外收購(gòu)布局與萬達轉型之間的關系。*健林表示，萬達自(zì)2012年開始提出轉型，但(dàn)實際實施轉型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉型。
  過去(qù)萬達經曆了從(cóng)地區企業成爲全國(guó)企業，再從(cóng)地産企業成爲綜合企業的轉變，現在其主要目标已經成爲從(cóng)中國(guó)企業轉向跨國(guó)企業。“這個目标更大(dà)。我們提出要逐漸去(qù)地産化，還(hái)有其他(tā)很多要素。”*健林說(shuō)。
  近年來(lái)，開發商多元化轉型已經成爲高頻詞，文化地産、特色小鎮、養老旅遊等似乎都(dōu)成爲了房(fáng)地産開發的下一個方向。
  談及當前深受業内追捧的“特色小鎮”業務，胡葆森坦言，目前業界關于特色小鎮的話(huà)題“有點過熱(rè)”。地産商做小鎮大(dà)概有兩種心态，其一還(hái)是爲了拿地，用做小鎮的概念圈地；其二是希望作爲規模式戰略轉型的一部分(fēn)。“對上市公司來(lái)講，做十個八個小鎮沒有意義。從(cóng)轉型上思考這個問(wèn)題才有意義，比如(rú)小鎮的經營模式、**模式能否創新。”他(tā)說(shuō)。
  租賃、共享經濟被看(kàn)好
  本輪調控的一個亮點是，房(fáng)地産中介被戴上了“緊箍咒”。3月23日(rì)，北京市住建委召集鏈家等北京市十大(dà)中介機(jī)構負責人(rén)，進行集體(tǐ)約談，主旨在于規範中介機(jī)構的行爲，落實正在實施的樓市調控新政。3月29日(rì)，住建部要求各地持續整頓房(fáng)地産市場秩序，**整治房(fáng)地産開發企業和中介機(jī)構壟斷房(fáng)源、操縱市場價格等三類違法違規行爲。
  同一時期，地産中介龍頭鏈家集團，也迎來(lái)了新股東。
  4月19日(rì)，萬科(kē)稱将以30億元認購(gòu)鏈家股份，理(lǐ)由是看(kàn)好鏈家的發展空間。早在3個月前的1月9日(rì)，融創中國(guó)即發布公告稱，其間接全資附屬公司融創房(fáng)地産增資26億元，獲得(de)鏈家6.25%的股權。
  “中國(guó)房(fáng)地産經過30年發展，到了一個關鍵的節點，不能再這麽瘋狂地挖掘房(fáng)地産帶來(lái)的價值。世界上沒有一個偉大(dà)的國(guó)家是建立在房(fáng)地産增值之上。”鏈家董事(shì)長左晖直言。在他(tā)看(kàn)來(lái)，未來(lái)中國(guó)會開啓“去(qù)房(fáng)地産化”潮流，行業的發展應該更多依賴于盤活存量。
  這或許一定程度上解釋了融創、萬科(kē)入股鏈家背後的邏輯。
  在左晖看(kàn)來(lái)，房(fáng)地産租賃市場仍然大(dà)有可(kě)爲。他(tā)列舉數據稱，目前中國(guó)租房(fáng)市場體(tǐ)量仍然很小，城(chéng)市一年的租金規模約1萬億元，相(xiàng)比于近17萬元不動産交易規模，差距非常大(dà)。而美國(guó)租金規模相(xiàng)當于人(rén)民(mín)币近3.5萬億元，因此左晖預計(jì)，未來(lái)10年，中國(guó)整個租金規模可(kě)能會從(cóng)1萬億元升*3萬億元。與此同時，中國(guó)機(jī)構化的租賃占比非常低，僅不到2%，日(rì)本則達到80%，美國(guó)也有30%。
  “如(rú)今房(fáng)地産的存量資産有200萬億元人(rén)民(mín)币的規模，而全國(guó)的流通率大(dà)概2%都(dōu)不到，怎麽把200億平方米的存量住宅通過各種手段推進流通，将對房(fáng)地産供給側改革産生(shēng)比較明顯的影(yǐng)響。”左晖直言，大(dà)力發展租賃市場，“購(gòu)租并舉”可(kě)以在建立房(fáng)地産市場發展的長效機(jī)制方面起到關鍵的作用，讓租房(fáng)成爲居民(mín)新的居住方式。
  毛大(dà)慶則認爲，當前全球處于技術革新的新風(fēng)口，将帶來(lái)經濟結構的變革，房(fáng)地産企業也必然面臨何去(qù)何從(cóng)的選擇。在他(tā)看(kàn)來(lái)，互聯網颠覆了社會生(shēng)産資料和生(shēng)産要素的整合，未來(lái)共享經濟将表現出強大(dà)的生(shēng)命力，“使用者未必對産權有強大(dà)的訴求，但(dàn)是對使用權有很大(dà)的訴求，會産生(shēng)很多将使用權進行分(fēn)享的業務。”共享辦公、共享劇(jù)場等模式因契合用戶需求而充滿發展**。