樓市多個大(dà)消息接踵而至：社科(kē)院報告稱北京等地房(fáng)價繼續下跌、20家銀行停止房(fáng)貸。而近期有多地購(gòu)房(fáng)者反應，貸款審批難、審批時間長，下一步樓市究竟會怎麽走？
　　社科(kē)院：北京等地房(fáng)價将繼續下跌
　　據中國(guó)經濟網6月12日(rì)披露，中國(guó)社科(kē)院财經戰略研究院、中國(guó)社科(kē)院城(chéng)市與競争力研究中心《中國(guó)住房(fáng)發展報告》項目組發布的5月《住房(fáng)市場發展月度分(fēn)析報告》預計(jì)，随着資金面的收緊，以及地方政府對住房(fáng)投資需求特别是跨區域住房(fáng)投資的聯合管控，多數城(chéng)市房(fáng)價短(duǎn)期漲勢将得(de)到抑制，前期房(fáng)價上漲過快(kuài)、泡沫較大(dà)的城(chéng)市如(rú)北京等短(duǎn)期仍将繼續下跌。
　　報告顯示，在熱(rè)點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價漲速整體(tǐ)回落。受認房(fáng)又認貸、多校(xiào)劃片政策試行、環京各城(chéng)市聯合出台重磅調控政策等因素的影(yǐng)響，北京房(fáng)價環比出現首降，環京房(fáng)價出現大(dà)幅下跌。但(dàn)5月重慶、廣州、青島、成都(dōu)、濟南(nán)等城(chéng)市房(fáng)價環比漲幅仍然偏高。
　　主要城(chéng)市大(dà)數據房(fáng)價指數環比顯示， 2017年5月，樣本城(chéng)市的平均環比漲幅降爲1.11%，比上月下降1.2個百分(fēn)點。其中重慶、廣州、青島、成都(dōu)、濟南(nán)分(fēn)别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環比漲幅，居樣本城(chéng)市前五位；同時廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城(chéng)市，房(fáng)價環比穩定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進入房(fáng)價擠泡沫的新階段。2017年5月，青島、濟南(nán)、廈門(mén)、惠州等樓市繼續升溫，房(fáng)價環比漲速比上月有所加快(kuài)，其餘城(chéng)市房(fáng)價漲速相(xiàng)對穩定或有所回落。
　　主要城(chéng)市大(dà)數據房(fáng)價指數同比顯示， 2017年5月，樣本城(chéng)市平均同比漲幅爲38.45%，比上月降低1.85個百分(fēn)點。其中石家莊、天津、廊坊、廈門(mén)、濟南(nán)分(fēn)别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大(dà)連、深圳、蘇州、沈陽、西安分(fēn)别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居後五位。
　　主要城(chéng)區大(dà)數據房(fáng)價指數顯示， 2017年5月，北京各區房(fáng)價全面下跌，其中西城(chéng)區下跌8.43%、海澱下跌7.45%，領跌于全市各區縣闆塊。入學政策出現重大(dà)調整，強調實際居住及試行多校(xiào)劃片等，都(dōu)對這兩個闆塊虛高的“學區房(fáng)”價格形成沖擊。
　　融360發布消息稱，目前全國(guó)533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來(lái)時間會有新增銀行暫停房(fáng)貸業務。
　　不過，北京商報對此表示，數據不具代表性，廣泛停貸概率低。央視财經報道稱，上海多家大(dà)型國(guó)有銀行稱，上海并未停止房(fáng)貸，目前業務正常開展。停止購(gòu)房(fáng)貸款的主要涉及中小銀行，包括華潤銀行、廣州銀行、平安銀行等，而且多爲支行，有的甚至不以房(fáng)貸爲主要業務。
　　可(kě)以肯定的是，在政策框架内，不會出現過大(dà)面積停貸，影(yǐng)響到房(fáng)貸市場的正常秩序，但(dàn)對購(gòu)房(fáng)者來(lái)說(shuō)可(kě)能增加購(gòu)房(fáng)者貸款難度。
　　總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，盡管停貸隻出現在個别中小銀行，但(dàn)銀行收緊房(fáng)貸已是大(dà)勢所趨。
　　房(fáng)貸利率持續上行典型表現之一，便是部分(fēn)銀行房(fáng)貸利率持續上行。
　　談起最近的樓市政策，不少準買房(fáng)者都(dōu)在議(yì)論紛紛。以前是房(fáng)價蹭蹭往上漲，現在是房(fáng)貸蹭蹭往上漲。根據證券時報報道，幾個月前，不少商業銀行首套房(fáng)房(fáng)貸利率還(hái)是85折優惠，近期一線城(chéng)市以及一些熱(rè)點城(chéng)市，已有部分(fēn)銀行将首套房(fáng)貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房(fáng)貸利率還(hái)上浮到1.2倍。
　　融360監測數據顯示，5月份全國(guó)首套房(fáng)房(fáng)貸平均利率爲4.73%，環比上月上升4.64%。同比去(qù)年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城(chéng)市首套房(fáng)房(fáng)貸平均利率中，最低的爲大(dà)連4.43%，最高的爲石家莊4.99%。
　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，此次調整由一線城(chéng)市領跑，其中又以北京爲最，最先調整至9.5折水平，最先調整至基準水平，未來(lái)或會成爲最先調整至基準上浮10%水平。一線城(chéng)市對市場變化極爲敏感，同時針對變化調整也極爲迅速，成爲市場風(fēng)向标，大(dà)體(tǐ)可(kě)以反映出未來(lái)市場變化趨勢。
　　房(fáng)貸利率上調影(yǐng)響
　　從(cóng)主要城(chéng)市看(kàn)，主流首套的貸款利率依然是基準，但(dàn)其中部分(fēn)股份銀行已經的确出現了提高到1.1倍的政策。那麽直接影(yǐng)響多大(dà)？
　　從(cóng)數據看(kàn)：本次調整，首套房(fáng)購(gòu)房(fáng)者每貸款100萬相(xiàng)比2016年市場寬松月供增加1202.7元，相(xiàng)比本次政策之前的基準新增加287.6元。購(gòu)房(fáng)者的負擔将明顯增加。
　　據中信證券測算,對比5~10年中長期貸款基準利率,房(fáng)貸利率上浮10%後的貸款餘額(金融機(jī)構中長期貸款季度餘額)利息占城(chéng)鎮居民(mín)可(kě)支配收入的比重平均增加5個百分(fēn)點。其認爲,商業銀行在量及價上對于房(fáng)貸的限制會進一步增加居民(mín)房(fáng)貸償還(hái)負擔,并在一定程度上抑制居民(mín)的房(fáng)貸需求,進一步冷(lěng)卻商品房(fáng)銷售市場。
　　當前房(fáng)貸利率仍處曆史低位
　　從(cóng)全國(guó)數據來(lái)看(kàn)，個人(rén)房(fáng)貸的平均利率已經見底反彈。去(qù)年下半年最低值爲4.52%，今年一季度爲4.55%，未來(lái)的走勢，就(jiù)是持續的攀升。
　　當然，相(xiàng)比上輪與上上輪樓市降溫期的房(fáng)貸利率，比如(rú)2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，當前的利率仍處于曆史偏低位。
　　如(rú)果屬于剛需，且需要較大(dà)比例的貸款才能購(gòu)房(fáng)，則當前仍宜上車。
　　開發商下半年日(rì)子不好過
　　由于房(fáng)地産業是資金密集型産業，貨币信貸與資金，對于樓市的影(yǐng)響很大(dà)。
　　易居地産研究院曾研發了一份季度報告，構建了一個中國(guó)房(fáng)地産金融環境指數。其中包括9個細分(fēn)指标，能夠在總體(tǐ)上反映房(fáng)地産業所面臨的貨币政策與資金面的松緊程度。
　　他(tā)認爲，雖說(shuō)當前很多開發商仍然錢多、膽大(dà)、搶地王，但(dàn)半年之後，他(tā)們就(jiù)會感到捉襟見肘了。
　　這一輪不同以往
　　資金對樓市走勢的影(yǐng)響有多大(dà)？在易居研究院的報告中，将房(fáng)地産金融環境指數與30城(chéng)住宅成交面積增幅比較，發現二者基本同步，今年一季度，30城(chéng)售量增幅已經由去(qù)年大(dà)幅正增長，逆轉爲20%左右的負增長。
　　易居地産楊紅(hóng)旭認爲，按過去(qù)兩輪短(duǎn)周期的經驗，金融環境指标不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說(shuō)不會實現由負轉正。過去(qù)兩輪售量負增長皆持續了5個季度。這一輪，預計(jì)持續的時間可(kě)能更長些。
　　樓市将全面降溫
　　對于接下來(lái)的樓市走勢，中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉預計(jì)：
　　1.購(gòu)房(fáng)者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從(cóng)量變到質變的過程，貸款的壓力越來(lái)越大(dà)。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。
　　2.房(fáng)價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風(fēng)險增加，銀行對抵押品的風(fēng)險意識将提高，各家銀行預計(jì)後續将繼續收緊房(fáng)地産的額度與提高房(fáng)地産貸款的價格。
　　而且過去(qù)2年，大(dà)部分(fēn)銀行吸收了過多的房(fáng)地産抵押物，這種情況下，後續在調控周期内，房(fáng)貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放(fàng)款時間明顯延長。這些都(dōu)疊加房(fáng)地産調控政策發揮調控效果。
　　3.曆史上，北京信貸最嚴格的程度就(jiù)是在2011年及2014年部分(fēn)時間點，首套房(fáng)恢複基準，對購(gòu)房(fáng)者的心理(lǐ)影(yǐng)響也将非常大(dà)。最近出現的基準上浮将是北京按揭貸款曆史最嚴格的政策。從(cóng)調控的趨勢看(kàn)，預計(jì)信貸的收緊趨勢延續周期内，房(fáng)地産降溫也将持續。
　　本輪房(fáng)地産調控的前半段，起關鍵作用的是是部分(fēn)熱(rè)點地區的限購(gòu)、限價、限貸、限轉售等房(fáng)地産政策。而未來(lái)半年，起關鍵作用的因素，将轉變爲貨币信貸與流動性緊縮，而這屬于房(fáng)地産業的外部環境。