目前，一些熱(rè)點城(chéng)市的住宅不動産仍具有投資屬性，但(dàn)超配熱(rè)點城(chéng)市的住宅不動産，勢必以放(fàng)棄家庭流動性爲代價。而賬面投資收益以交易變現爲前提，它取決于中低端人(rén)群的購(gòu)買力。而在房(fáng)價過度偏離(lí)基本面的情況下，熱(rè)點城(chéng)市住宅置換鏈條運行必然受阻，加上政策調控收緊，加劇(jù)房(fáng)地産市場流動性壓力，财富效應或将是一種财富幻覺。
  原标題：住宅超配潛藏财富幻覺與流動性隐患
  作者：陳 濤
  2016年以來(lái)我國(guó)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産市場的持續升溫及房(fáng)價的大(dà)幅上漲，更多受到房(fáng)地産市場投資投機(jī)需求的驅動，再一次展示了市場根深蒂固炒房(fáng)慣性的力量。巨大(dà)财富效應、房(fáng)地産路(lù)徑依賴、預期自(zì)我實現機(jī)制，構建了炒房(fáng)慣性三大(dà)支柱，導緻家庭超配住宅不動産動力充足。
  一是巨大(dà)财富效應釋放(fàng)了空前的房(fáng)地産投資投機(jī)需求。
  1998年我國(guó)啓動住房(fáng)制度改革以來(lái)，住房(fáng)不動産投資無疑是近20年内最富價值的投資品種。特别是2003年以來(lái)，我國(guó)出現了住房(fáng)價格普遍上漲現象。作爲國(guó)際大(dà)都(dōu)市的北京、上海、深圳，以及作爲區域經濟金融中心的南(nán)京、杭州、廈門(mén)、天津等二線城(chéng)市，住房(fáng)價格均出現了巨幅上漲。
  回顧住房(fáng)價格曆史運行軌迹，除2008年四季度因執行适度從(cóng)緊貨币政策緻樓市資金閥門(mén)收緊引發房(fáng)價小幅回調外，二十年間我國(guó)住房(fáng)價格大(dà)體(tǐ)呈現單邊明顯上漲态勢。以北京爲例，1998年北京市城(chéng)鎮職工(gōng)年平均工(gōng)資爲12285元；2015年北京市城(chéng)鎮職工(gōng)年平均工(gōng)資爲85038元，較1998年上漲了5.92倍。2003年，北京市原内城(chéng)四區住房(fáng)均價爲5600元；2015年，北京市内城(chéng)住房(fáng)均價約爲6萬元，較2003年房(fáng)價上漲了9倍多。
  特别是經曆2016年房(fáng)價大(dà)幅上漲後，北京原内城(chéng)四區住房(fáng)均價從(cóng)6萬元跳(tiào)升至10萬元以上，而城(chéng)鎮職工(gōng)年平均工(gōng)資漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房(fáng)價漲幅。類似情況在其他(tā)熱(rè)點城(chéng)市均有不同程度體(tǐ)現，顯示出住宅不動産投資的巨大(dà)财富效應。
  二是房(fáng)地産路(lù)徑依賴引發集中的市場道德風(fēng)險。
  2003年以來(lái)，房(fáng)地産業迅猛發展，并帶動國(guó)内需求擴張，支持了經濟持續較快(kuài)增長，城(chéng)市發展面貌也得(de)以迅速改觀。在這個過程中，地方經濟發展與房(fáng)地産業高度關聯并逐步形成路(lù)徑依賴，房(fáng)地産投資在全社會固定資産投資中占據重要份額，加上房(fáng)地産作爲社會融資廣爲接受的抵押品，房(fáng)地産金融迅速膨脹。
  在這些因素綜合作用下，形成了房(fáng)地産路(lù)徑依賴自(zì)我強化的運行軌迹。而房(fáng)地産業路(lù)徑依賴所形成的發展模式慣性，引發了集中的道德風(fēng)險，使得(de)房(fáng)地産投資投機(jī)意願處于低風(fēng)險、甚至是無風(fēng)險的運行狀态，完全背離(lí)了市場經濟内在需要風(fēng)險與收益相(xiàng)平衡的規律，導緻我國(guó)房(fáng)地産市場運行在相(xiàng)當長時間内進入“拒絕調整”模式。
  三是預期自(zì)我實現機(jī)制給炒房(fáng)慣性添注動力。
  資産價格是市場對資産價值的評價，反映出市場對資産價格未來(lái)走勢的預期。當市場中大(dà)多數投資者預期資産價格上漲，則交易将促使實際資産價格向預期方向變化，直至當期資産價格在剔除時間價值後等于市場預期價格，這就(jiù)是所謂的預期自(zì)我實現機(jī)制。我國(guó)熱(rè)點城(chéng)市住宅價格運行就(jiù)顯示出顯著的預期自(zì)我實現特征。
  以國(guó)際大(dà)都(dōu)市住宅價格爲參照(zhào)物，市場普遍預期一線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價将與國(guó)際大(dà)都(dōu)市接軌，由此大(dà)量社會資金湧入，加上市場投資投機(jī)炒作，一線城(chéng)市房(fáng)價超越基本面支撐出現大(dà)幅上漲，透支了未來(lái)購(gòu)買力。而房(fáng)價上漲預期的自(zì)我實現機(jī)制，導緻實際住宅交易價格出現高位接力上漲現象，反過來(lái)又進一步強化了房(fáng)價上漲預期，爲炒房(fáng)慣性添加了充足動力。
  雖然住宅兼具投資與消費屬性，但(dàn)考慮到住宅不動産高昂價值，無論是住宅投資，還(hái)是住宅消費，歸根到底還(hái)是家庭财富配置結構問(wèn)題。1998年我國(guó)住房(fáng)制度改革以來(lái)，住宅不動産作爲家庭财富配置主要品種呈現出快(kuài)速上升态勢，貨币财富比重明顯下降。在房(fáng)價高位上漲壓力下，舉債購(gòu)房(fáng)導緻家庭流動性最低限度運行的情況并不鮮見。特别是在一線熱(rè)點城(chéng)市，二手房(fáng)市場成交活躍度明顯高過新房(fáng)，而其中的住宅置換鏈條支撐城(chéng)市房(fáng)價高位上漲。
  一是我國(guó)家庭住宅不動産配置比重偏高。
  研究表明，住房(fáng)自(zì)有率水平高的國(guó)家，幾乎都(dōu)是經濟發展水平比較低的轉軌國(guó)家，而住房(fáng)自(zì)有率低的國(guó)家則大(dà)多爲經濟發達國(guó)家。英美等發達國(guó)家住房(fáng)自(zì)有率在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國(guó)都(dōu)在90%以上。據統計(jì)，截至2010年末，我國(guó)城(chéng)鎮居民(mín)家庭自(zì)有住房(fáng)率爲89.3%。2012年，西南(nán)财經大(dà)學發布的《中國(guó)家庭金融調查報告》稱中國(guó)自(zì)有住房(fáng)擁有率高達89.68%。
  2014年，交銀中國(guó)财富景氣指數調查顯示，我國(guó)大(dà)多數城(chéng)市居民(mín)家庭十多年來(lái)積累的不動産迅速增值，因而資産價值較高，大(dà)約占家庭總資産的3/4，同時，絕大(dà)多數家庭持有的不動産爲房(fáng)産，僅少數擁有商鋪、寫字樓等商業地産。我國(guó)家庭投資性房(fáng)産占比過高。據調查，2015年我國(guó)家庭可(kě)投資資産中投資性房(fáng)産占比高達71.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)，2013年美國(guó)家庭的投資性房(fáng)産占比僅爲15.5%。中國(guó)家庭将大(dà)部分(fēn)資金投向房(fáng)産，而在股票、基金、債券上的配置相(xiàng)對較低。
  二是住戶存款增長放(fàng)緩。
  住宅不動産購(gòu)置實際上也是住戶存款向房(fáng)地産開發企業存款轉移的過程。從(cóng)數據看(kàn)，我國(guó)住戶存款和非金融企業存款增速在整體(tǐ)放(fàng)緩大(dà)趨勢下，呈現出一定反向變化關系。特别是在商品房(fáng)旺銷的2009年和2016年，非金融企業存款增長速度明顯超過住戶存款。同時，住戶存款在各項存款中的比重也呈現出下降的趨勢。2017年1月，我國(guó)住戶存款占各項存款的比重爲41.4%，較2007年1月下降7個百分(fēn)點。
  三是熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價主要依靠住宅置換鏈條支撐。
  目前，我國(guó)包括北京、上海、深圳在内的熱(rè)點城(chéng)市，房(fáng)價高位上漲更多依靠住宅置換鏈條來(lái)支撐。2016年，北京市二手房(fáng)銷售27.2萬套，而新建商品住宅成交約11.47萬套，簡單來(lái)說(shuō)，每成交2.37套二手房(fáng)才能支持1套新建商品住宅交易。
  這種情況表明，住宅置換鏈條對熱(rè)點城(chéng)市高房(fáng)價的支撐力度，事(shì)實上取決于鏈條最底端剛性購(gòu)房(fáng)人(rén)的支付能力。反過來(lái)又在一定程度反映出中等及以下收入群體(tǐ)家庭流動性的捉襟見肘，表明當前一線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價高位運行存在脆弱性。
  四是預期住宅投資收益更多依靠買賣差價。
  随着2016年這波房(fáng)價的大(dà)幅上漲，熱(rè)點城(chéng)市住宅的租金收益率已經明顯低于銀行存款利率。特别是一線熱(rè)點城(chéng)市動辄千萬元一套住宅，全年租金總額在12萬元左右，若剔除住宅自(zì)然折扣和其他(tā)費用，實際租金收益率在1%左右。
  雖然一線熱(rè)點城(chéng)市擁有大(dà)量就(jiù)業機(jī)會，對就(jiù)業人(rén)口有強烈吸引力，但(dàn)城(chéng)市就(jiù)業機(jī)會主要在服務業，特别是低端服務業，導緻住房(fáng)租賃市場難以跟随房(fáng)價“水漲船(chuán)高”。在實際租金收益率過低情況下，預期住宅投資收益實現要更多依靠住宅買賣價差，存在巨大(dà)不确定性。這也在一定程度上反映出住宅超配難以帶來(lái)家庭流動性的改善。
  五是住戶流動性決定了熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲高度。
  房(fáng)地産市場不同于一般商品市場，房(fáng)價由少量交易決定，而非一般商品市場基于大(dà)規模、連續交易來(lái)實現供求均衡。雖然這一交易特征給予房(fáng)地産開發企業某種程度壟斷定價權，但(dàn)考慮到預期住宅投資收益變現和家庭增加流動性都(dōu)需要以增加住宅供給爲前提，将不可(kě)避免對這一定價體(tǐ)系形成強烈沖擊。
  1991年日(rì)本房(fáng)地産泡沫破滅後，日(rì)本家庭流動性也顯著下降。據日(rì)本金融廣報委員(yuán)會2013年專項調查，日(rì)本有三分(fēn)之一的家庭沒有金融資産。據日(rì)本總務省調查，2014年度日(rì)本平均每戶家庭爲1565萬日(rì)元存款，六成以上低于平均值。
  日(rì)本房(fáng)地産泡沫破滅後，長期以來(lái)日(rì)本房(fáng)價回升動力不足，除人(rén)口老齡化因素外，家庭流動性不足也制約了房(fáng)價上漲空間。
  考慮到當前我國(guó)北京、上海、深圳等地核心區房(fáng)價已經和國(guó)際大(dà)都(dōu)市接軌，房(fáng)價高位上漲對家庭流動性的擠壓，使得(de)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價繼續上漲的空間日(rì)漸逼仄。曆史上，東京等國(guó)際性都(dōu)市都(dōu)曾出現房(fáng)價大(dà)幅回調現象。
  六是家庭房(fáng)價高位加杠杆透支了流動性。
  2016年我國(guó)新增貸款12.65萬億元，其中以個人(rén)住房(fáng)按揭貸款爲主的住戶部門(mén)中長期貸款約占新增貸款總量的45%。家庭在房(fáng)價高位時加杠杆，不可(kě)避免對未來(lái)流動性進行了透支。應該看(kàn)到，還(hái)款能力是個人(rén)住房(fáng)貸款前置條件。全世界商業銀行在發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款時，都(dōu)要對借款人(rén)還(hái)款能力進行審查，主要基于過去(qù)收入狀況來(lái)合理(lǐ)推測借款人(rén)未來(lái)還(hái)款能力。但(dàn)在還(hái)款能力審查上，各國(guó)商業銀行略有不同，如(rú)在借款人(rén)銀行賬戶明細時間跨度上，有要求三個月，有要求一年，存在一定差異。但(dàn)各國(guó)及地區的銀行越來(lái)越重視個人(rén)所得(de)稅繳納證明的鑒證作用。
  如(rú)美國(guó)的商業銀行通常要求借款人(rén)提交前幾年的納稅申報單，我國(guó)香港的商業銀行要求借款人(rén)提交最近期的稅單或雇主報稅表，我國(guó)台灣的商業銀行要求借款人(rén)提交所得(de)稅扣繳單據或薪資入賬存折等。這是因爲個人(rén)所得(de)稅繳納狀況是借款人(rén)收入真實性的最有效證明，也顯著減輕了銀行審查借款人(rén)收入真實性的負擔。
  但(dàn)我國(guó)商業銀行在借款人(rén)還(hái)款能力審查上，往往習慣于形式上審查，借款人(rén)收入證明隻需加蓋單位公章(zhāng)，無需提供個人(rén)所得(de)稅繳納證明，往往通過合作律所電話(huà)聯系借款人(rén)單位相(xiàng)關聯系人(rén)以核實收入真實性，存在虛假收入證明蒙混過關的隐患，使得(de)并不具備還(hái)款能力的借款人(rén)獲得(de)巨額個人(rén)住房(fáng)貸款，或爲借款人(rén)借助金融杠杆炒作房(fáng)産提供方便之門(mén)，這實際上也是嚴重透支未來(lái)流動性的表現。
  一是政策環境收緊與炒房(fáng)慣性形成背離(lí)。
  多年來(lái)的房(fáng)價高位持續上漲，使得(de)房(fáng)地産市場已經成爲家庭财富配置的紐帶和社會經濟生(shēng)活繞不開的焦點話(huà)題。中央經濟工(gōng)作會議(yì)明确指出，“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”年初國(guó)務院出台了《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，“支持各地區在房(fáng)地産稅、養老和醫療保障等方面探索創新。”
  爲打擊炒房(fáng)者，重慶市政府緊急發布人(rén)民(mín)政府令，從(cóng)2017年1月14日(rì)起對無戶籍、無企業、無工(gōng)作外地人(rén)新購(gòu)首套及以上普通住房(fáng)征收房(fáng)産稅，劍指“炒房(fáng)”牟利行爲七寸。3月中旬以來(lái)，以北京爲代表的全國(guó)四十多個熱(rè)點城(chéng)市陸續升級房(fáng)地産調控措施，而以“限購(gòu)、限貸、限價、限售”爲主要特征的政策調控，将明顯收緊房(fáng)地産市場流動性。
  二是住宅供給總量平衡與炒房(fáng)慣性存在背離(lí)。
  目前，所謂供給不足并非熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲的主要原因，而隻是房(fáng)價炒作噱頭。毋庸置疑，北京、上海、深圳等城(chéng)市就(jiù)業機(jī)會充足，基礎設施建設優良，人(rén)文環境優越，對社會就(jiù)業人(rén)口有強烈吸引力。雖然從(cóng)經濟承載力看(kàn)，決定一個城(chéng)市人(rén)口集聚規模的關鍵，是城(chéng)市經濟規模及該城(chéng)市與本國(guó)其他(tā)地區的人(rén)均收入差距。
  中心城(chéng)市與其他(tā)地區收入差距越大(dà)，人(rén)口流入意願越強。全球大(dà)多數城(chéng)市的經濟份額占比與人(rén)口份額占比的比值多處于1.0至1.4區間，而北京、上海均高達2以上，收入差距作用将引緻外來(lái)人(rén)口不斷淨流入。但(dàn)也要看(kàn)到，城(chéng)市就(jiù)業人(rén)口收入存在巨大(dà)差異性，熱(rè)點城(chéng)市很多從(cóng)事(shì)服務業的就(jiù)業轉移人(rén)口，根本上無法承受當前高房(fáng)價。1978年-2016年，北京市新開工(gōng)住宅面積合計(jì)50881.2萬平方米，若以三口之家人(rén)均30平方米計(jì)算，大(dà)約可(kě)滿足1696萬人(rén)居住需求。2016年，北京市常住人(rén)口2172.9萬人(rén)，剔除外來(lái)人(rén)口807.5萬人(rén)，戶籍人(rén)口大(dà)約1365.4萬人(rén)。
  三是住宅置換鏈條不可(kě)持續與炒房(fáng)慣性存在背離(lí)。
  熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價高位上漲對居民(mín)收入的過度偏離(lí)，更多反映在對支撐住宅置換鏈條底端人(rén)群收入的偏離(lí)度上。以北京爲例，2016年北京市商品房(fáng)均價爲3.47萬元，假定城(chéng)鎮就(jiù)業人(rén)口收入完全均勻分(fēn)布，按照(zhào)人(rén)均30平方米面積來(lái)計(jì)算，一套房(fáng)産總價爲312.3萬元，按照(zhào)目前北京房(fáng)貸政策，最少需要109.3萬元首付款，同時按照(zhào)最長30年借款期限，現行基準利率下每月至少還(hái)款10773.2元。2016年，北京市居民(mín)人(rén)均消費性支出爲35416元。2015年北京市城(chéng)鎮職工(gōng)年均收入爲85032元，假定2016年爲10萬元，那麽新婚家庭可(kě)支配收入爲70812元，每月可(kě)支配收入爲5901元，按照(zhào)每月按揭還(hái)款支出不超過家庭可(kě)支配收入的50%，那麽實際可(kě)承受的貸款總額爲55.62萬元。除非北京城(chéng)市通勤足夠遠(yuǎn)，導緻房(fáng)價降至可(kě)承受範圍，否則大(dà)多數外來(lái)人(rén)口并非具備經濟意義上的北京市房(fáng)地産市場實際住宅需求群體(tǐ)。
  不難看(kàn)出，從(cóng)經濟意義分(fēn)析，北京市住宅供給總量并不稀缺，但(dàn)分(fēn)布存在顯著不平衡，少量人(rén)擁有多套房(fáng)産，大(dà)量外來(lái)投資進入北京房(fáng)地産市場，導緻住房(fáng)供給存在一定程度稀缺。而北京、上海、深圳等城(chéng)市房(fáng)價的與國(guó)際大(dà)都(dōu)市的完全接軌，已經過度背離(lí)收入分(fēn)配底端人(rén)群，這決定了未來(lái)住宅置換鏈條的不可(kě)持續。
  四是城(chéng)市人(rén)口總量約束與炒房(fáng)慣性存在背離(lí)。
  城(chéng)市發展并非越大(dà)越好，雖然發展大(dà)城(chéng)市有巨大(dà)經濟意義，但(dàn)在環境保護、社會管理(lǐ)和公衆安全等也存在明顯問(wèn)題。而且資源環境對人(rén)口的承載能力存在自(zì)然約束，盲目擴大(dà)城(chéng)市規模實際上也是對資源環境的不科(kē)學利用，即使是東京、首爾這些城(chéng)市，實際上也在應對“大(dà)城(chéng)市病”同時，深刻反思城(chéng)市發展模式。不僅如(rú)此，發展大(dà)城(chéng)市實際上也存在對周邊地區資源的虹吸作用，造成環大(dà)城(chéng)市邊緣地區經濟發展普遍缺乏後勁，導緻總體(tǐ)經濟發展存在一定程度脆弱性。
  當前我國(guó)特大(dà)城(chéng)市資源環境承載能力已經達到自(zì)然極限，加強人(rén)口總量規劃和約束是必然要求。2016年北京人(rén)口調控效果繼續顯現，随着疏解非首都(dōu)功能各項措施的推進，北京市常住人(rén)口的增速、增量繼續實現雙下降。2016年末北京市常住人(rén)口爲2172.9萬人(rén)，比上年末增加2.4萬人(rén)，增長0.1%，增量比上年減少16.5萬人(rén)，增速比上年回落0.8個百分(fēn)點。2015年，上海外來(lái)常住人(rén)口出現了負增長，同比下降1.5%，這是十五年來(lái)的首次。這些情況表明，城(chéng)市人(rén)口總量約束與以人(rén)口流入爲炒作噱頭的炒房(fáng)慣性正在形成背離(lí)。
  一是嚴控資金流向房(fáng)地産市場炒作。
  中央經濟工(gōng)作會議(yì)指出，“既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止出現大(dà)起大(dà)落。微觀信貸政策要支持合理(lǐ)自(zì)住購(gòu)房(fáng)，嚴格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)。”在土(tǔ)地出讓環節，要采取切實有效措施防止杠杆資金進入土(tǔ)地一級市場炒作，關鍵是要加強委托貸款、信托貸款和私募資金監管，按照(zhào)穿透原則查實資金來(lái)源，對不符合監管要求的違規出資行爲進行嚴厲處罰。在個人(rén)按揭貸款環節，加強借款人(rén)還(hái)款能力審查，可(kě)考慮将個人(rén)所得(de)稅證明作爲還(hái)款能力審查要件。将個人(rén)所得(de)稅證明作爲還(hái)款能力審查要件，并不會改變現有金融監管政策和差别化住房(fáng)信貸政策。
  過去(qù)我國(guó)商業銀行在發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款時過度看(kàn)重抵押的第二還(hái)款來(lái)源，往往忽視對借款人(rén)真實還(hái)款能力的審查。增加個人(rén)所得(de)稅證明要件，一方面可(kě)以提高銀行在借款人(rén)收入審查上的效率，通過個人(rén)所得(de)稅繳納證明，銀行可(kě)以合理(lǐ)分(fēn)析推測借款人(rén)具備的真實還(hái)款能力，防止出現向不具備還(hái)款能力的借款人(rén)發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款的可(kě)能性，也明顯增加借款人(rén)利用金融杠杆炒作房(fáng)産的難度；另一方面也有利于借款人(rén)提高主動納稅意識。通過與稅務部門(mén)聯網，發揮稅務稽查作用，對大(dà)肆進行投資投機(jī)炒作的借款人(rén)形成威懾。無論怎樣，銀行都(dōu)需要切實加強借款人(rén)收入真實性審查，以抑制資産價格泡沫，并有效防範住房(fáng)金融風(fēng)險。
  二是加快(kuài)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産稅試點。
  房(fáng)地産稅增加住房(fáng)交易及持有成本，調節房(fáng)産投資收益，因而利用稅收杠杆抑制住房(fáng)市場投機(jī)炒作，是各國(guó)普遍做法。不可(kě)否認，房(fáng)地産稅将對住房(fáng)市場運行形成沖擊，高房(fáng)價可(kě)能因投資炒作受到抑制而失去(qù)支撐，并出現價格回調，進而影(yǐng)響到商業銀行房(fáng)貸資産質量，特别是不具備還(hái)貸能力借款人(rén)在房(fáng)價高位加杠杆時可(kě)能會引發一定程度違約風(fēng)險。
  盡管如(rú)此，應該看(kàn)到我國(guó)現行個人(rén)住房(fáng)貸款最低20%，熱(rè)點城(chéng)市最低30%的首付比例，以及二套房(fáng)貸更高的首付成數，理(lǐ)論上至少可(kě)以承擔整體(tǐ)房(fáng)價20%以内的降幅，足以提供金融機(jī)構房(fáng)貸資産充足的安全墊。當前熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲動力充足，利用稅收杠杆增加炒房(fáng)成本，降低房(fáng)産投資收益率，不失爲一個值得(de)探索的方向。
  三是推動衛星城(chéng)建設。
  簡單增加城(chéng)市土(tǔ)地供應，并不能有效解決房(fáng)價高位上漲，反而可(kě)能會加重大(dà)城(chéng)市的病症。目前我國(guó)大(dà)城(chéng)市功能和基礎設施過于集中，城(chéng)市産業布局也過于聚集。雖然産業和功能聚集可(kě)以提高資源配置和運行效率，但(dàn)不可(kě)避免導緻人(rén)口過度集中。
  随着科(kē)技發展和交通運行方式改變，可(kě)以考慮更合理(lǐ)布局城(chéng)市功能和産業承載位置，通過将部分(fēn)與生(shēng)活相(xiàng)關的教育、醫療等基礎設施向外遷移，城(chéng)市核心區主要集中高附加值産業，通過衛星城(chéng)承接城(chéng)區分(fēn)流人(rén)口，提高土(tǔ)地利用價值，消除熱(rè)點城(chéng)市“泛豪宅化”現象。
  四是密切關注家庭住宅不動産的流動性轉換态勢。
  随着本輪房(fáng)價過快(kuài)上漲，房(fáng)價運行風(fēng)險已經有所顯現，要高度關注熱(rè)點城(chéng)市家庭住宅不動産的流動性轉換态勢。美元三次加息啓動了全球量化寬松貨币政策向正常化回歸之旅，國(guó)内金融市場 利率中樞有所擡升，未來(lái)資産價格不可(kě)避免要承受巨大(dà)壓力。
  （作者系中央财經大(dà)學經濟學博士）
  (上海證券報)