最近有關房(fáng)價的消息多起來(lái)了，有兩類幾乎相(xiàng)反的信息吸引了不少人(rén)的眼球。在已經曆了一波20%左右漲幅的廣州、成都(dōu)等一線城(chéng)市和熱(rè)點城(chéng)市，房(fáng)價依然堅挺，造富神話(huà)還(hái)在延續，但(dàn)這樣的造富，跟普通百姓已經絕緣；而在環京區域，已有購(gòu)房(fáng)人(rén)成爲“負翁”，開始“免費送房(fáng)”。這讓一部分(fēn)準備入市的購(gòu)房(fáng)者非常焦慮。買還(hái)是不買，這是一個燒腦的問(wèn)題。對已經買了房(fáng)的人(rén)，賣與不賣，同樣兩難。

　　其實，房(fáng)價漲也正常，降也正常。自(zì)房(fáng)地産市場化以來(lái)，房(fáng)價基本上是漲的，也就(jiù)是說(shuō)，我國(guó)的房(fáng)地産市場還(hái)沒真正經曆過一波實質性漲跌周期。從(cóng)市場角度來(lái)看(kàn)，有漲有跌是很正常的。但(dàn)與之前調控政策不同的是，本屆政府提出“房(fáng)住不炒”、差異化調控政策之後，不僅房(fáng)地産政策翻烙餅的現象基本沒有了，而且是越來(lái)越嚴，越來(lái)越精準。在此背景下，房(fáng)價出現兩極分(fēn)化。有的地方在漲，有的地方在跌，這也符合房(fáng)地産的價值規律：地段、地段、地段。

　　從(cóng)區域市場來(lái)看(kàn)，也是如(rú)此。一線城(chéng)市、熱(rè)點城(chéng)市雖然還(hái)在上漲，但(dàn)漲幅也已收窄。之所以與三四線城(chéng)市比，房(fáng)價還(hái)有不小的漲幅，主要還(hái)是這些城(chéng)市經濟發展強勁，有錢人(rén)相(xiàng)對較多，因此，還(hái)是有剛需和改善性需求。同時，也有輸入性通脹的影(yǐng)響。一般來(lái)說(shuō)，利率與房(fáng)價走勢應該是相(xiàng)反的。但(dàn)是，去(qù)年以來(lái)，在我國(guó)利率持續走高的情況下，深圳、東莞、廣州、上海等市房(fáng)價卻持續上漲，漲幅普遍超過20%。原因就(jiù)在于美國(guó)貨币持續放(fàng)水，全球資産價格水漲船(chuán)高，作爲資産配置的房(fáng)地産，也迎來(lái)普漲。土(tǔ)耳其、俄羅斯房(fáng)價漲幅超20%；美國(guó)、英國(guó)、加拿大(dà)、日(rì)本、巴西、韓國(guó)等國(guó)家的房(fáng)價整體(tǐ)漲幅也遠(yuǎn)超我國(guó)。

　　2016年以來(lái)，我國(guó)房(fáng)地産金融調控政策從(cóng)“控制系統性金融風(fēng)險”到對房(fáng)企劃出“三條紅(hóng)線”和對金融機(jī)構劃出“兩條紅(hóng)線”，轉向“強硬去(qù)杠杆”，金融調控已成爲房(fáng)地産調控長效機(jī)制的重要方向。但(dàn)總有人(rén)挖空心思鑽空子，疫情後的經營貸貼息優惠政策就(jiù)給了某些“有心人(rén)”可(kě)乘之機(jī)。3月23日(rì)，“北京自(zì)查發現3.4億經營貸流入樓市”的消息沖上熱(rè)搜。3月26日(rì)晚間，中國(guó)銀保監會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發布關于防止經營用途貸款違規流入房(fáng)地産領域的通知，明确要求房(fáng)地産中介機(jī)構不得(de)爲購(gòu)房(fáng)人(rén)提供或與其他(tā)機(jī)構合作提供房(fáng)抵經營貸等金融産品的咨詢和服務，不得(de)誘導購(gòu)房(fáng)人(rén)違規使用經營用途資金；在提供新房(fáng)、二手房(fáng)買賣經紀服務時，應要求購(gòu)房(fáng)人(rén)書(shū)面承諾，購(gòu)房(fáng)資金不存在挪用銀行信貸資金等問(wèn)題。很顯然，一線城(chéng)市房(fáng)價堅挺還(hái)有違規資金入市助燃的作用。

　　與一線城(chéng)市“房(fáng)堅強”相(xiàng)比，缺少外力推動的三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場已是一片哀鴻，特别是環京區域。除唐山(shān)外，河北各地樓市2020年價格都(dōu)有所下調，其中，三河市、涿州市、固安縣等環京樓市熱(rè)點區域，房(fáng)價近4年來(lái)持續下降，銷量低位徘徊，如(rú)香河房(fáng)價從(cóng)2017年起，平均每半年每平方米就(jiù)降價1000多元。涿州不少樓盤已經從(cóng)2017年3月時的每平方米2萬多元，下降到了1萬元左右。高碑店(diàn)高鐵附近的房(fáng)價由2017年每平方米超過1萬元下降到目前的6500元。

　　有的房(fáng)源出現“資不抵債”情況，已有購(gòu)房(fáng)者發布相(xiàng)關信息，稱接手人(rén)隻需承擔剩餘貸款及利息即可(kě)将房(fáng)産免費贈送。但(dàn)如(rú)果房(fáng)價跌幅超過30%，對于所謂的接手者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置新房(fáng)的成本會更低，沒有任何實惠，基本沒有人(rén)“接盤”。環京區域部分(fēn)“五證齊全”的房(fáng)企，因近年來(lái)銷量慘淡導緻資金鏈出現問(wèn)題，項目成了爛尾樓。若樓市持續低迷，可(kě)能還(hái)會有房(fáng)企在資金方面壓力增大(dà)甚至破産。個别三四線城(chéng)市樓市崩盤是完全可(kě)能的。因爲很多房(fáng)地産很熱(rè)的三四線城(chéng)市，尤其是環京區域，投資客本來(lái)就(jiù)多，在限購(gòu)後，靠本地需求支撐不起那麽大(dà)的市場，城(chéng)市經濟又不如(rú)一線城(chéng)市活躍，那些高點買房(fáng)的人(rén)，難免高位套牢，在房(fáng)價下降情況下，成爲負翁也是完全可(kě)能的。

　　在堅持“房(fáng)住不炒”的前提下，去(qù)年中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出要着力解決大(dà)城(chéng)市的住房(fáng)問(wèn)題，其遵循的基本邏輯是政府的歸政府，市場的歸市場。目前大(dà)城(chéng)市的房(fáng)價，無論是絕對房(fáng)價還(hái)是相(xiàng)對房(fáng)價都(dōu)比較高，其中不乏違規資金入市等非市場因素，因此，政府斷然出手是必須的，但(dàn)與此同時，那些房(fáng)價上漲過快(kuài)又沒支撐的三四線城(chéng)市，對于那些投資客，政府不會施以援手，隻能是自(zì)己釀的苦酒自(zì)己喝(hē)。