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近期，據媒體(tǐ)報道，不僅僅是三四線城(chéng)市，廣州、廈門(mén)、成都(dōu)、南(nán)京等一二線城(chéng)市也出現很多“工(gōng)抵房(fáng)”。
廣州推出“工(gōng)抵房(fáng)”的樓盤數量達到十餘個，項目有位于增城(chéng)、南(nán)沙、從(cóng)化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城(chéng)區，價格方面，少則優惠數十萬元，多則上百萬元。
“工(gōng)抵房(fáng)”并不是新生(shēng)事(shì)物，主要是由于房(fáng)企缺乏現金難以如(rú)期結算，将房(fáng)産抵押給施工(gōng)方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。
對上下遊供應商施工(gōng)方而言，從(cóng)開發商處獲得(de)房(fáng)産後要想辦法變現，則出現了“工(gōng)抵房(fáng)”入市的情況。
據CRIC監測，自(zì)9月以來(lái)，市場上的“工(gōng)抵房(fáng)”數量激增，主要是由于市場轉冷(lěng)，房(fáng)企去(qù)化不暢甚至庫存積壓，影(yǐng)響企業回款。
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房(fáng)企去(qù)化不暢“工(gōng)抵房(fáng)”數量激增
今年下半年，房(fáng)地産市場大(dà)幅降溫，房(fáng)企資金回籠承壓，行業流動性風(fēng)險集聚，企業債務違約事(shì)件頻發。
國(guó)家統計(jì)局數據顯示，2021年1-10月房(fáng)地産業下行加劇(jù)，新房(fáng)銷售規模同比降幅擴大(dà)至22%，開發投資增速同比下降5%。房(fáng)屋新開工(gōng)與竣工(gōng)面積再度下降，單月分(fēn)别同比降33%和21%。根據全國(guó)商品房(fáng)銷售面積、金額估算來(lái)看(kàn)，10月商品房(fáng)銷售均價下降至9741元/平方米。
房(fáng)企方面，CRIC數據顯示，2021年10月，百強房(fáng)企實現銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影(yǐng)響，10月單月業績同比去(qù)年同期延續了自(zì)7月以來(lái)的下跌趨勢，百強房(fáng)企單月操盤業績規模同比下降32.2%。
在整體(tǐ)房(fáng)地産市場持續降溫的同時，調控政策也在升級，各大(dà)房(fáng)企融資收緊，發債受阻，房(fáng)企開發到位資金連續4個月同比下降。
國(guó)家統計(jì)局數據顯示，自(zì)2021年7月起，房(fáng)地産開發企業到位資金總額已經連續4個月呈現下降趨勢。
在這樣的市場環境下，房(fáng)企流動性出現明顯困難，“工(gōng)抵房(fáng)”頻頻入市。
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部分(fēn)房(fáng)企以“工(gōng)抵房(fáng)”的名義降價銷售
“工(gōng)抵房(fáng)”顧名思義，即工(gōng)程抵賬房(fáng)，是房(fáng)地産開發商給工(gōng)程方抵扣工(gōng)程款的一種結算方式。目前市場上的“工(gōng)抵房(fáng)”主要分(fēn)爲兩類，一類是“真工(gōng)抵”即開發商抵押給供應商和施工(gōng)方的正常房(fáng)源，一般而言這類“工(gōng)抵房(fáng)”數量會偏少，主要是由于房(fáng)企缺乏現金難以如(rú)期結算，将房(fáng)産抵押給施工(gōng)方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。
另外一部分(fēn)就(jiù)是房(fáng)企通過“工(gōng)抵房(fáng)”的名義來(lái)降價促銷的房(fáng)源。
2021年三季度，受整體(tǐ)市場下行影(yǐng)響，部分(fēn)明文規定禁止大(dà)幅降價，也有部分(fēn)城(chéng)市采取約談的方式，禁止房(fáng)企、中介機(jī)構惡意降價、打價格戰，擾亂房(fáng)地産市場秩序。截至目前已有21餘城(chéng)市出台了“限跌令”以防止房(fáng)企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。
在這樣的背景下，部分(fēn)房(fáng)企不得(de)已打出“工(gōng)抵房(fáng)”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調整也能平衡老業主的情緒，避免出現維權問(wèn)題。
據媒體(tǐ)爆料稱，廈門(mén)海滄區某項目推出30套118平方米的“工(gōng)抵房(fáng)”，單價2.5萬元/平方米起，這個項目此前在售均價爲3.3萬元/平方米，相(xiàng)對之前的售價“工(gōng)抵房(fáng)”每平方米便宜達8000元，相(xiàng)當于打了7.5折。
從(cóng)“工(gōng)抵房(fáng)”的區域分(fēn)布來(lái)看(kàn)，“工(gōng)抵房(fáng)”的數量和城(chéng)市市場熱(rè)度呈現負相(xiàng)關關系。雖然上至一線的廣州，二線的南(nán)京、蘇州、廈門(mén)，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城(chéng)市均出現了大(dà)量的“工(gōng)抵房(fáng)”。但(dàn)根據CRIC的數據，廣州、南(nán)京、蘇州和廈門(mén)等城(chéng)市10月均迎來(lái)階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城(chéng)市也是表現平平甚至承壓，因此“工(gōng)抵房(fáng)”的數量和城(chéng)市熱(rè)度出現負相(xiàng)關關系，市場下行的城(chéng)市“工(gōng)抵房(fáng)”數量往往較多。
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房(fáng)源上“工(gōng)抵房(fáng)”與特價房(fáng)差距不大(dà)
“工(gōng)抵房(fáng)”的出現，從(cóng)房(fáng)企角度來(lái)看(kàn)，由于“工(gōng)抵房(fáng)”是企業或者項目上難以結清工(gōng)程款而抵押的房(fáng)源，和企業的信譽挂鈎，因此一般情況下資金充裕或者銷售順利的項目不會出現“工(gōng)抵房(fáng)源”。因此财務承壓的房(fáng)企推出“工(gōng)抵房(fáng)”數量較多，且折扣力度也比較大(dà)。
就(jiù)房(fáng)源而言，“工(gōng)抵房(fáng)”本質上是由于企業難以去(qù)化而抵押給供應商和施工(gōng)方，且套數比較少，均爲指定房(fáng)源，因此“工(gōng)抵房(fáng)”與特價房(fáng)差距不大(dà)。
據CRIC監測的信息來(lái)看(kàn)，不少“工(gōng)抵房(fáng)”在宣傳時也會打出“清尾工(gōng)抵房(fáng)”的口号，不過需要注意的時候，特價房(fáng)往往是難以快(kuài)速去(qù)化而讓利，“工(gōng)抵房(fáng)”則涉及企業難以結算工(gōng)程款項的問(wèn)題。
從(cóng)數量來(lái)看(kàn)，一般單盤的“工(gōng)抵房(fáng)”套數多數在10套以下，也有部分(fēn)樓盤推出20套、30套甚至更多“工(gōng)抵房(fáng)源”，不過這種情況可(kě)能爲房(fáng)企變相(xiàng)降價促銷。其優惠力度由市場情況，企業資金缺口、以及供應商、施工(gōng)方意願挂鈎。
開發商若資金壓力較大(dà)，爲了回籠資金可(kě)能會擴大(dà)讓利幅度。另一方面，“工(gōng)抵房(fáng)”由開發商折價抵押給供應商和施工(gōng)方，若是供應商和施工(gōng)方希望盡快(kuài)彙款，可(kě)能會在原價格基礎上進一步讓利，擴大(dà)折扣。
今年以來(lái)，地方市場分(fēn)化加劇(jù)，房(fáng)企自(zì)年初以來(lái)一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略，整體(tǐ)折扣力度較小，僅有少數特價房(fáng)力度較大(dà)。“工(gōng)抵房(fáng)”這一産物已連續多年屬于小衆營銷手段之一，很少被房(fáng)企采用。若是房(fáng)企能夠成功銷售去(qù)化，或者有足夠的資金結算工(gōng)程款項，并不會出現大(dà)量“工(gōng)抵房(fáng)”入市的情況。“工(gōng)抵房(fáng)”的大(dà)量入市說(shuō)明市場的下行和房(fáng)企資金的嚴重短(duǎn)缺，與近期房(fáng)企頻頻暴雷相(xiàng)互印證。
整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，“工(gōng)抵房(fáng)”屬于特殊時期的特殊産物，屬于房(fáng)企的無奈之舉，但(dàn)房(fáng)地産市場不容樂觀，企業銷售去(qù)化将持續承壓，且馬上臨近年底，到了資金結算周期，壓力可(kě)能會進一步加劇(jù)。
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