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進入四季度，此前全面收緊的房(fáng)地産金融政策正在迎來(lái)微調，從(cóng)房(fáng)企境内三大(dà)融資渠道來(lái)看(kàn)，開發貸和信用債出現了邊際放(fàng)松，而以信托爲主的表外融資渠道依舊收緊。
該趨勢正在以數據的形式對外顯現。10月份，金融機(jī)構對涉房(fáng)貸款的投放(fàng)較上月大(dà)幅回升，主要體(tǐ)現在房(fáng)地産開發貸和個人(rén)住房(fáng)貸款的環比多增；進入11月份後，房(fáng)企信用債發行明顯提速，發行規模較10月翻番。
信托方面的數據較爲滞後，就(jiù)集合信托市場來(lái)看(kàn)，繼10月份房(fáng)地産集合信托成立規模大(dà)幅下滑後，11月份以來(lái)環比有所回升。11月26日(rì)，21世紀經濟報道記者采訪多家信托公司人(rén)士獲悉，目前監管部門(mén)針對房(fáng)地産信托的餘額管控并未放(fàng)松。
11月25日(rì)，中信期貨宏觀研究團隊發布研究報告稱，從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，房(fáng)企融資放(fàng)松是從(cóng)偏緊回歸中性，并非大(dà)幅放(fàng)水。在房(fáng)住不炒的大(dà)背景下，預計(jì)全國(guó)房(fáng)企仍持謹慎态度，未來(lái)半年房(fáng)地産投資增速大(dà)概率還(hái)會有所回落，但(dàn)不會大(dà)幅下降。
前三季度房(fáng)企融資渠道全面收緊
“開始的時候，我很慶幸，頭部房(fáng)企的雷我們都(dōu)沒踩到，可(kě)沒過多久我也擔心起來(lái)，保不準下一個倒下的就(jiù)是我們的交易對手，因爲市場預期變了，整個房(fáng)企的融資環境都(dōu)受到了影(yǐng)響。”11月26日(rì)，華東某信托公司一位從(cóng)業人(rén)員(yuán)向21世紀經濟報道記者感歎道。
同日(rì)，某頭部信托公司副總向記者表示，現在銀保監會對信托的要求是整體(tǐ)必須壓降，并未有松動迹象。有信托公司人(rén)士則稱，目前房(fáng)企風(fēng)險事(shì)件頻發，高信用的房(fáng)企可(kě)通過發債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房(fáng)企，即使公司有額度也不敢放(fàng)。
上述感言亦是今年房(fáng)企形勢的真實寫照(zhào)。
11月14日(rì)，國(guó)家金融與發展實驗室（NIFD）發布的房(fáng)地産金融三季度報告指出，随着房(fáng)企“三道紅(hóng)線”、房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)等房(fáng)地産金融審慎制度的建立和實施，商業銀行對新增開發貸的發放(fàng)更爲審慎，房(fáng)地産開發貸款呈現出了顯著收緊信号。
從(cóng)央行公布的金融機(jī)構貸款投向統計(jì)數據來(lái)看(kàn)，截至2021年第三季度末，房(fáng)地産開發貸款餘額爲12.16萬億元，同比增速僅爲0.02%；開發貸餘額增速已經連續12個季度下降，存量餘額連續兩個季度負增長。
監管亦同步扼住了表外輸血房(fáng)企的信托融資渠道。
2019年下半年，銀保監會開始督導信托公司制定房(fáng)地産信托和通道業務壓降計(jì)劃，明确相(xiàng)應時間安排和壓降任務，進行餘額管控，此後加碼對融資類業務進行指标化管理(lǐ)，多措并舉防範金融同業及市場資金借道信托違規輸血房(fáng)企。
從(cóng)信托業協會數據來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産信托餘額規模從(cóng)2019年第三季度開始，連續八個季度下降。截至2021年第二季度末，房(fáng)地産信托餘額爲2.08萬億元，與2020年末相(xiàng)比，餘額壓降了2008.11 億元。
中國(guó)信登登記數據亦顯示，2021年9月份新增的信托規模中，投向房(fáng)地産行業規模爲389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。
與此同時，房(fáng)企境内外信用債發行規模均在下滑。
上述報告顯示，2021年前三季度，境内信用債（不包括資産證券化産品）發行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發行規模爲400.78億美元（約爲2594.28億元人(rén)民(mín)币），同比下降24.75%，下降幅度較大(dà)。
截至2021年第三季度末，房(fáng)企境内信用債待還(hái)餘額爲1.92萬億元，其中，三年内到期債券餘額爲1.16萬億元；内地房(fáng)企境外債存量餘額爲2024.29億美元（約爲1.31萬億元人(rén)民(mín)币）。
NIFD房(fáng)地産金融研究團隊指出，對于部分(fēn)杠杆率較高的房(fáng)企，其新增的境内信用債規模并不足以覆蓋其到期債券的償付規模，發生(shēng)債券違約的風(fēng)險大(dà)幅增加。
至此，受全面收緊的房(fáng)地産金融政策影(yǐng)響，2021年前三季度，多家大(dà)型房(fáng)企爆發流動性風(fēng)險。其中，重慶協信、天房(fáng)集團、華夏幸福（包括子公司九通基業投資）、泰禾集團、泛海控股、新華聯、四川藍光(guāng)、正源地産等8家債券發行主體(tǐ)的境内信用發生(shēng)債違約，違約規模（違約日(rì)債券餘額）達到672.23億元，房(fáng)企債務違約已經成爲債市違約的主力；某房(fáng)企大(dà)規模的商票違約兌付；建業地産因流動性風(fēng)險向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光(guāng) 100、花樣年、新力控股、當代置業等多家大(dà)型房(fáng)企的境外債也發生(shēng)了違約。
金融機(jī)構對房(fáng)地産行業的風(fēng)險偏好明顯下降導緻的信貸收縮行爲亦引起了監管的關注。9月29日(rì)，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會聯合召開房(fáng)地産金融工(gōng)作座談會，指導主要銀行準确把握和執行好房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度，保持房(fáng)地産信貸平穩有序投放(fàng)，維護房(fáng)地産市場平穩健康發展。
“合理(lǐ)的資金需求正在得(de)到滿足”
10月15日(rì)，央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統計(jì)數據新聞發布會上亦透露了召開上述座談會的原因。
他(tā)表示，近期，個别大(dà)型房(fáng)企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構對房(fáng)地産行業的風(fēng)險偏好明顯下降，出現了一緻性的收縮行爲，房(fáng)地産開發貸款增速出現較大(dà)幅度下滑。
此外，部分(fēn)金融機(jī)構對于30家試點房(fáng)企“三線四檔”融資管理(lǐ)規則也存在一些誤解，将要求“紅(hóng)檔”企業有息負債餘額不得(de)新增，誤解爲銀行不得(de)新發放(fàng)開發貸款，企業銷售回款償還(hái)貸款後，原本應該合理(lǐ)支持的新開工(gōng)項目得(de)不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。
“針對這些情況，人(rén)民(mín)銀行、銀保監會已于9月底召開房(fáng)地産金融工(gōng)作座談會。”鄒瀾說(shuō)道。
緊接着，在10月20日(rì)的2021年金融街論壇年會上，國(guó)務院副總理(lǐ)劉 鶴指出，目前房(fáng)地産市場出現了個别問(wèn)題，但(dàn)風(fēng)險總體(tǐ)可(kě)控，合理(lǐ)的資金需求正在得(de)到滿足，房(fáng)地産市場健康發展的整體(tǐ)态勢不會改變。
同時，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國(guó)的房(fáng)地産市場及相(xiàng)關的金融市場出現一點波動，這是市場主體(tǐ)在個别企業違約事(shì)件出現之後的應激反應。“在金融管理(lǐ)部門(mén)的預期引導下，金融機(jī)構和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行爲逐步得(de)以矯正，融資行爲和金融市場價格正逐步恢複正常。”
從(cóng)市場面上來(lái)看(kàn)，10月份銀行的個人(rén)按揭貸款發放(fàng)開始提速。此前，某銀行深圳分(fēn)行個貸部總經理(lǐ)向21世紀經濟報道記者表示，其行内原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多，“應該是積極落實政策的效果”。
進入11月份後，房(fáng)企直接融資層面迎來(lái)利好。
11月9日(rì)，中國(guó)銀行間市場交易商協會舉行房(fáng)企代表座談會，21世紀經濟報道記者核實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房(fáng)企參加了座談會，多家公司均申請(qǐng)了在銀行間市場發債融資。
根據中指研究院監測，截至2021年11月23日(rì)，11月房(fáng)地産企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。
中指研究院企業事(shì)業部研究副總監陳星指出，本月境内房(fáng)企信用債發行人(rén)仍以央企及地方國(guó)企爲主，僅金地一家爲混合所有制企業，民(mín)企等待邊際放(fàng)松仍需時日(rì)。
此外，本月僅有港龍中國(guó)一家成功發行1.58億美元債，房(fáng)企連續暴雷、評級機(jī)構下調信評級别等因素導緻海外融資渠道基本關閉。
“随着近期房(fáng)地産監管政策釋放(fàng)一定暖意，地産融資環境邊際好轉。”中誠信國(guó)際在11月23日(rì)發布的策略周報中稱，但(dàn)目前銀行間市場以高信用等級國(guó)有房(fáng)企發債爲主，金融機(jī)構對于民(mín)營地産主體(tǐ)仍有所規避，短(duǎn)期民(mín)營地産融資壓力仍然較大(dà)。
監管部門(mén)在對房(fáng)地産貸款相(xiàng)關表述上亦出現了變化。
11月10日(rì)，央行披露10月份社融規模數據報告時，首次發布了單月個人(rén)住房(fáng)貸款統計(jì)數據。緊接着，有數家權威媒體(tǐ)從(cóng)金融管理(lǐ)部門(mén)和多家銀行了解到，10月份房(fáng)地産貸款投放(fàng)較9月大(dà)幅回升，環比多增超過1500億元，其中房(fáng)地産開發貸款環比多增500多億，個人(rén)住房(fáng)貸款環比多增超千億。“金融機(jī)構對房(fáng)地産行業的融資行爲明顯改善，預計(jì)11月份仍将保持環比增長态勢。”
“房(fáng)地産合理(lǐ)貸款需求得(de)到滿足。”11月19日(rì)，中國(guó)銀保監會新聞發言人(rén)答記者問(wèn)時提到，10月末，銀行業金融機(jī)構房(fáng)地産貸款同比增長8.2%，整體(tǐ)保持穩定。
綜合來(lái)看(kàn)，即便近期監管在多個場合爲房(fáng)企融資發聲，但(dàn)同步強調的依舊是：牢牢堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái) 炒的定位，堅持不将房(fáng)地産作爲短(duǎn)期刺激經濟的手段，堅持穩地價、 穩房(fáng)價、穩預期，保持房(fáng)地産金融政策的連續性、一緻性、穩定性， 實施好房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度，加大(dà)住房(fáng)租賃金融支持力度，配合相(xiàng)關部門(mén)和地方政府共同維護房(fáng)地産市場的平穩健康發展，維護住房(fáng)消費者的合法權益。
上述反複強調的話(huà)亦被寫在《2021年第三季度中國(guó)貨币政策執行報告》的下一階段主要政策思路(lù)中。
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