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土(tǔ)地滞銷了！
年末各地政府的心情，可(kě)以說(shuō)是壓力山(shān)大(dà)。
11月25日(rì)下午，深圳土(tǔ)地房(fáng)産交易中心拍(pāi)賣大(dà)廳。屏幕上罕見地滾動播放(fàng)着坪山(shān)和光(guāng)明區的宣傳片——強如(rú)深圳，賣地也得(de)吆喝(hē)。
寶安、光(guāng)明、坪山(shān)三區政府還(hái)提前預熱(rè)，召開了多次地塊招商推介會。
想象一下，領導同房(fáng)企大(dà)佬們推杯換盞，親切地問(wèn)候：
大(dà)家還(hái)有什麽難處？拿地嘛，一切好商量！
盡管如(rú)此，對絕大(dà)多數城(chéng)市來(lái)說(shuō)，賣地效果仍然是極不理(lǐ)想。
如(rú)果你(nǐ)觀察一下，第三輪集中拍(pāi)地的拿地企業名單，就(jiù)會有一個神奇的發現：
xx城(chéng)鎮化建設發展有限公司
xx市城(chéng)開事(shì)業發展有限公司
xx地鐵集團
xx人(rén)才安居集團
xx市城(chéng)市投資發展有限公司......
這些名字五花八門(mén)的公司，統稱“地方城(chéng)投平台”。
曆數22座重點城(chéng)市，你(nǐ)會發現絕大(dà)多數“兜底”接盤的，都(dōu)是政府的“自(zì)家人(rén)”！
再這樣下去(qù)，土(tǔ)地财政還(hái)能玩得(de)轉嗎(ma)？
接下來(lái)，地方政府如(rú)何爲城(chéng)投“解套”？
圍繞這些問(wèn)題，一場巨大(dà)的樓市變局正悄悄醞釀。山(shān)雨(yǔ)欲來(lái)風(fēng)滿樓。
第三輪集中拍(pāi)地，幾乎淪爲城(chéng)投平台的盛宴。
截至12月12日(rì)，已經進行了第三次集中供地的12個城(chéng)市中，城(chéng)投公司拿走的地塊數量已經超過了一半。
最多的城(chéng)市，占比甚至高達82%。
以“房(fáng)地産之都(dōu)”深圳爲例，第三輪集中供地成交企業的名單如(rú)下：
深圳地鐵集團，一次性底價拿下南(nán)山(shān)蛇口、龍崗大(dà)運、松崗、坪山(shān)坑梓、光(guāng)明新湖5宗地塊；
深圳深港科(kē)技創新合作區發展有限公司，底價拿下福田皇崗可(kě)售人(rén)才房(fáng)地塊；
深圳市鹽田人(rén)才安居有限公司、深業南(nán)方地産有限公司搖号拿下前海桂灣宅地；
深圳市物業發展股份有限公司，搖号拿下光(guāng)明新湖地塊和光(guāng)明玉塘地塊；
11宗土(tǔ)地，9宗被地方城(chéng)投平台摘下。
僅有兩家參與的民(mín)營房(fáng)企是星河和鴻榮源，拍(pāi)地金額僅占大(dà)約10%。
不隻是深圳，地方城(chéng)投平台瘋狂拿地的現象，也在多個熱(rè)點城(chéng)市接連上演。
無錫，總成交20宗地塊中，地方城(chéng)投公司拿地15宗，民(mín)企5宗；
蘇州，總成交25宗地塊中，地方城(chéng)投公司拿地18宗，民(mín)企2宗；
南(nán)京，總成交46宗地塊中，地方城(chéng)投公司拿地33宗，民(mín)企7宗；
廣州，總成交13宗地塊中，地方城(chéng)投公司拿地9宗，民(mín)企1宗；
......
在統計(jì)的12座重點城(chéng)市中，城(chéng)投拿地的平均宗數已經達到51%，超過半數。
民(mín)企，則徹底躺平了。
頭部民(mín)營房(fáng)企基本上都(dōu)是上市公司。有機(jī)構統計(jì)了上市房(fáng)企的拿地情況，發現呈現斷崖式的下降趨勢。
在第一次集中供地時，上市企業取地金額占比高達 93%。第二次集中供地就(jiù)下降到56%，到了第三批，更是跌到可(kě)憐的12%。
民(mín)企爲什麽不敢拿地？原因也很簡單，“沒錢”啊。
即使現在政策頻頻釋放(fàng)利好，但(dàn)受益企業還(hái)是以國(guó)字頭爲主，民(mín)企仍然步履維艱。
據貝殼研究院統計(jì)，11月房(fáng)企境内債具有較強的結構性特征。
盡管11月房(fáng)地産企業信用債發行量是上月的227.2%，回升勢頭明顯。但(dàn)46筆債券中，44筆發債主體(tǐ)均爲中央或地方型國(guó)有企業，占比約96%。其餘兩筆發債主體(tǐ)爲萬科(kē)旗下的商業平台印力。
不過，就(jiù)連萬科(kē)，今年一整年也都(dōu)沒有在深圳的公開市場拿地。CEO祝九勝甚至表示要帶頭“縮表”，還(hái)下調了明年的經營目标。
至于其他(tā)的民(mín)企，更是一片焦頭爛額——
禹洲集團質押了總部大(dà)樓換錢，世茂集團同樣把大(dà)本營都(dōu)拿出來(lái)質押，富力地産賣了一部分(fēn)手頭資産後，還(hái)悄咪咪發了一條沒有中文版的美元債“展期”征詢公告，生(shēng)怕被人(rén)看(kàn)懂(dǒng)......
在缺錢的大(dà)背景下，他(tā)們的一切心思，都(dōu)圍繞着同一個主題：
活下去(qù)。
民(mín)企的至暗時刻，還(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頭。
正是在這樣的大(dà)背景下，城(chéng)投平台們粉墨登場，大(dà)量拿地，很多都(dōu)是底價摘牌。
所以，第三次集中供地，溢價率下降到了幾乎爲0。
要知道，即使是在2018年的調控潮中，也沒有出現過如(rú)此大(dà)規模的城(chéng)投抄底。
在正常情況下，城(chéng)投平台在公開市場拿地份額是非常小的。一般在10%-20%的區間，不超過30%。
比如(rú)，2020年至2021年上半年，天津城(chéng)投公司拿地金額共計(jì)271.6億元，占比爲17%。
其中，将近200億被投向了濱海新區，承擔着開發新城(chéng)區的政治任務。
再以江蘇省爲例，2018-2020年江蘇省土(tǔ)地出讓金額總計(jì)達23861.4億元，其中主要城(chéng)投主體(tǐ)拿地支出爲3743.2億元，隻占15.7%。
但(dàn)現在，形勢完全被颠覆了。
江蘇省會南(nán)京，過去(qù)三年城(chéng)投拿地的比例不超過10%，但(dàn)在今年第三輪集中供地中，這一比例已經暴漲至71%。
江蘇南(nán)通爲例，今年下半年城(chéng)投拿地比例，比上半年增加了34%。下半年的土(tǔ)地中，有一半的土(tǔ)地都(dōu)是城(chéng)投公司拿下的。
與之相(xiàng)對應的，是這座城(chéng)市第三季度同比暴跌63%的住宅銷售額。
圖源：廣發證券
道理(lǐ)很簡單，樓市越涼，房(fáng)企就(jiù)會躺平，隻好動用城(chéng)投平台。
在行情火(huǒ)熱(rè)的時候，土(tǔ)地隻有搶的份，哪裡(lǐ)輪得(de)到城(chéng)投分(fēn)一杯羹？
時也命也。
現在拿地，屬于爲國(guó)接盤。如(rú)果城(chéng)投公司都(dōu)不出手，将會有超過一半的土(tǔ)地流拍(pāi)，這對房(fáng)地産的沖擊将會是毀滅性的。
在樓市徹底回暖前，土(tǔ)地市場就(jiù)靠它們了。
一個很重要的問(wèn)題是：
城(chéng)投拿地之後呢(ne)？這場兜底遊戲，将會如(rú)何進行下去(qù)？
其實，對于運營良好的城(chéng)投公司如(rú)深圳地鐵，這是貨真價實的“抄底良機(jī)”。
從(cóng)深圳地鐵2016年-2019年的毛利情況看(kàn)來(lái)，有着公益性質的地鐵運營實際上一直在虧錢，從(cóng)虧損7億到虧損16億，沒有任何盈利的趨勢。
然而，其擅長的地鐵上蓋物業開發上，卻盈利連連，毛利率高達66%，光(guāng)是2019年前九個月，毛利高達57億元。
可(kě)以說(shuō)，對于商業地産的開發，才是深鐵真正賺錢的項目。
據合一城(chéng)市更新集團研究報告初步測算，深圳第三批次拍(pāi)地項目的整體(tǐ)銷售淨利潤區間大(dà)緻爲10%-20%，相(xiàng)比第二次10%以内有所提升。
可(kě)以說(shuō)，在缺少競争對手的情況下，拿地就(jiù)是賺到了。
難怪深鐵在11月25日(rì)拿地後，時隔四天就(jiù)舉行了5個項目的開工(gōng)儀式，熱(rè)火(huǒ)朝天地開始前期工(gōng)作了。
賺錢嘛，一刻都(dōu)不能等。
然而，對于沒有開發能力、資金吃(chī)緊的城(chéng)投公司而言，這些地塊的開發難言樂觀。
更多的城(chéng)投公司當下做了氣氛組，炒熱(rè)了市場，但(dàn)對于後邊要怎麽開發，是沒有什麽規劃的。
據财新報道，今年11月初，在南(nán)方某經濟大(dà)省，5家本地國(guó)企和城(chéng)投聯手出資88億元，拿下一塊商業用地。然而，對于這宗地塊如(rú)何開發，“并沒有後續規劃”。
不僅如(rú)此，甚至可(kě)能會出現土(tǔ)地空轉現象。
上述城(chéng)投企内部人(rén)士向财新透露，公司在2022年春節後用某種形式向政府“退地”，将會是大(dà)概率事(shì)件。
城(chéng)投平台的負債，也是一個重大(dà)隐患。
設想一下，城(chéng)投拿地給财政輸血，然後再把土(tǔ)地抵押融資，再拿一筆錢回血。
一波操作下來(lái)，乍一看(kàn)皆大(dà)歡喜——政府有錢了，土(tǔ)地出讓了，城(chéng)投有地又有錢，簡直赢麻了。
圖源：廣發證券
但(dàn)是，在這場遊戲中，是誰輸了？
被忽視的，恰恰是城(chéng)投債中隐藏的巨大(dà)風(fēng)險。
如(rú)果不切實進行開發運營盈利，對于城(chéng)投平台而言，還(hái)不上債的隐形風(fēng)險正在加劇(jù)。
說(shuō)到這裡(lǐ)，今天文章(zhāng)的重點來(lái)了。靠城(chéng)投兜底的土(tǔ)地财政，大(dà)概率是不可(kě)持續的。
何以解套？答案還(hái)要在樓市裡(lǐ)找。
隻有樓市回暖，大(dà)量囤在城(chéng)投平台的土(tǔ)地才能順利運轉下去(qù)——
城(chéng)投平台可(kě)以坐等土(tǔ)地增值後轉讓給房(fáng)企，賺一波紅(hóng)利；也可(kě)以邀請(qǐng)專業的房(fáng)企合作開發，賺一波市場利潤。
在第二三次集中供地中，爲了促進土(tǔ)地銷售，多個城(chéng)市都(dōu)拿出了高質量的好地，這些地塊大(dà)多做了較大(dà)的讓利。
例如(rú)，蘇州土(tǔ)拍(pāi)中的木渎闆塊一宗宅地樓面價僅15500元/平方米，相(xiàng)比起近兩年其他(tā)出讓地塊普遍在2.4萬－2.89萬元/平方米的樓面價而言，相(xiàng)當于便宜了1萬元不止。
隻要樓市順利回暖，這些土(tǔ)地又會變成市場上搶手的“香饽饽”。
否則，樓市轉涼，土(tǔ)地套死在手中，金融機(jī)構的欠債一波滾一波，很容易引發破産風(fēng)險。
問(wèn)題是，不是所有的城(chéng)市都(dōu)具備順利讓樓市回暖的能力。城(chéng)市分(fēn)化，在明年必然進一步加劇(jù)。
2020年，受疫情沖擊，地方政府的稅收收入下降，更加依賴于土(tǔ)地使用權出讓金收入。
這一年，全國(guó)地方一般公共預算本級收入100124億元，而全國(guó)國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓收入84142億元，兩者之間比例高達84%。
很快(kuài)，我們就(jiù)能看(kàn)到地方政府八仙過海，扶持樓市的舉措了。明年的一波“小陽春”，大(dà)概率跑不了。
當然，對普通人(rén)來(lái)說(shuō)，在基本面良好的核心城(chéng)市中，明年上半年會有不錯的項目湧現，可(kě)以重點關注。
大(dà)潮褪去(qù)，裸泳的城(chéng)市很快(kuài)就(jiù)要現出原形了。
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