眼看(kàn)着自(zì)己的房(fáng)子被一個陌生(shēng)人(rén)以90多萬元的價格拍(pāi)走，劉相(xiàng)生(shēng)沒有任何阻止的力量，2017年，他(tā)購(gòu)買這套房(fáng)子的價格是300萬元。

劉相(xiàng)生(shēng)的房(fáng)子在河北三河燕郊，2017年限購(gòu)前，這個北京的衛星城(chéng)一度是炒房(fáng)客的樂園。今年5月房(fáng)子被大(dà)廠(chǎng)法院查封，期間他(tā)想過各種辦法，包括将房(fáng)子長租出去(qù)爲拍(pāi)賣制造障礙、讓朋友将房(fáng)子拍(pāi)回來(lái)再過戶給妻子，但(dàn)均沒有成行。

一切都(dōu)源于4年前的那個通過虛假交易套貸的決定，向來(lái)做生(shēng)意順風(fēng)順水的他(tā)，由于這個決定，“開始走背運了”。去(qù)年底，由于疫情影(yǐng)響，生(shēng)意虧損導緻房(fáng)子斷供，和妻子的婚姻也從(cóng)假離(lí)婚變成真分(fēn)手，他(tā)現在寄住在朋友一處閑置的房(fáng)子中。

與劉相(xiàng)生(shēng)面臨着相(xiàng)同命運的還(hái)有唐婉，因“一時頭腦發熱(rè)”而做了一個足以影(yǐng)響她後半生(shēng)的決定。12月中旬，她的房(fáng)子被司法拍(pāi)賣，五天後，她收到了法院彙來(lái)的4萬元，“拍(pāi)房(fáng)子的錢，還(hái)完人(rén)家後，剩下的歸還(hái)給我了。”

劉相(xiàng)生(shēng)和唐婉都(dōu)有着類似的命運軌迹，在房(fáng)價快(kuài)速上行的幾年裡(lǐ)，财富伴随着房(fáng)産迅速增長。但(dàn)當他(tā)們想要用同樣方式，将财富複制到一個更高的數額時，腰斬的房(fáng)價讓他(tā)們又回到了人(rén)生(shēng)的原點。

一位在燕郊從(cóng)事(shì)法拍(pāi)房(fáng)生(shēng)意的人(rén)士告訴經濟觀察報，最近兩年裡(lǐ)，燕郊法拍(pāi)房(fáng)數量增長極快(kuài)，大(dà)部分(fēn)都(dōu)是斷供房(fáng)源，“申請(qǐng)執行人(rén)，大(dà)部分(fēn)是銀行，起碼能占到六成以上，還(hái)有一部分(fēn)是小額貸公司和民(mín)間借貸。”

資不抵債

從(cóng)小區東門(mén)進去(qù)，就(jiù)是劉相(xiàng)生(shēng)房(fáng)子所在的棟樓，他(tā)的房(fáng)子在11層，門(mén)上貼着法院拍(pāi)賣、騰退等公告。

公告是今年5月貼上去(qù)的，彼時租戶已經搬走，房(fáng)子空着。由于他(tā)不接電話(huà)，法院的執法人(rén)員(yuán)未能進到房(fáng)間内，執法人(rén)員(yuán)向物業确認房(fáng)間沒人(rén)後，貼上了封條。此後，他(tā)再也沒有進去(qù)過。

當時劉相(xiàng)生(shēng)在老家辦事(shì)，等從(cóng)老家回來(lái)燕郊後，房(fáng)子已經無法進入。這一切雖然在意料之内，但(dàn)如(rú)此快(kuài)速的行動，也多少讓他(tā)意外，“原來(lái)還(hái)想着找人(rén)簽個20年的租賃合同，誰拍(pāi)走了，也拿不到房(fáng)子”。

由于距離(lí)正式拍(pāi)賣還(hái)有大(dà)半年時間，他(tā)還(hái)有足夠的時間來(lái)挽回房(fáng)子，但(dàn)很多時候，這些事(shì)想起來(lái)容易，做起來(lái)難。

房(fáng)子預計(jì)在11月挂網，12月中旬正式拍(pāi)賣。在法拍(pāi)前，如(rú)果他(tā)能将房(fáng)貸一次性補齊償還(hái)，房(fáng)子還(hái)是他(tā)的，屆時，銀行會配合向法院申請(qǐng)解封及解除抵押。但(dàn)200多萬元，不是小數目，由于生(shēng)意連續兩年虧損，現在拿出20萬元都(dōu)困難。

從(cóng)2017年開始，首付加上三年多的月供，劉相(xiàng)生(shēng)爲這套房(fáng)子已經投入150多萬元，但(dàn)想要保住這套房(fáng)子，他(tā)還(hái)需要投入大(dà)約200多萬元。這是他(tā)的一筆賬，實際上他(tā)還(hái)有另外一筆賬，那是他(tā)的另一個故事(shì)。

即便是保住了房(fáng)子，“這套房(fáng)子現在最多能賣出150萬元，保住的意義不大(dà)”，劉相(xiàng)生(shēng)說(shuō)，但(dàn)斷供後，他(tā)上了征信黑(hēi)名單，如(rú)果這筆按揭貸款還(hái)不上，這個“黑(hēi)鍋”他(tā)得(de)一直背着，“以後肯定是沒法繼續做生(shēng)意了”。

他(tā)也曾找過朋友，“讓他(tā)幫我拍(pāi)回來(lái)，等我有錢了，再買回來(lái)”，劉相(xiàng)生(shēng)苦笑(xiào)道：“朋友們都(dōu)知道我還(hái)有其他(tā)債務，也都(dōu)婉拒了，話(huà)說(shuō)回來(lái)，人(rén)家完全可(kě)以自(zì)己拍(pāi)下來(lái)，爲什麽要幫我拍(pāi)回來(lái)？”

11月16日(rì)，還(hái)寄住在朋友家的劉相(xiàng)生(shēng)，像往常一樣，不停用電話(huà)聯系業務。他(tā)做批發生(shēng)意，自(zì)己也開了一家商店(diàn)。疫情之下，生(shēng)意受到嚴重沖擊，“這兩年不僅沒賺到錢，把老本都(dōu)虧進去(qù)了”。

房(fáng)子被拍(pāi)賣後，他(tā)依然欠銀行百十來(lái)萬，“我欠你(nǐ)200多萬元不假，但(dàn)也不能把我300多萬的房(fáng)子，90多萬強制賣了，剩下的100多萬元還(hái)得(de)我來(lái)還(hái)，這等于我什麽沒撈到，還(hái)白(bái)搭進去(qù)250多萬”。

唐婉的房(fáng)子比劉相(xiàng)生(shēng)早五天被拍(pāi)走，2017年她用180萬元買來(lái)的房(fáng)子，僅拍(pāi)出了不到80萬元，“你(nǐ)說(shuō)神奇不，100萬元憑空消失了”，說(shuō)話(huà)的時候，她兩隻手指全部張開的手掌向上，腦袋向前伸着，表情誇張。

唐婉說(shuō)，她還(hái)年輕，這個事(shì)解決了，她還(hái)可(kě)以重新再來(lái)；但(dàn)劉相(xiàng)生(shēng)顯然沒有這麽幸運，他(tā)還(hái)有一屁股債要還(hái)。

虛假交易

無論是劉相(xiàng)生(shēng)，還(hái)是唐婉，在燕郊房(fáng)地産最爲火(huǒ)爆的年代裡(lǐ)，他(tā)們都(dōu)将自(zì)身(shēn)的杠杆運用到極緻，他(tā)們幻想着憑借杠杆可(kě)以實現财富自(zì)由，但(dàn)沒想到成爲伴随他(tā)們一生(shēng)的陰影(yǐng)。

劉相(xiàng)生(shēng)是較早居住到燕郊的北漂，參加工(gōng)作第二年就(jiù)在燕郊買了房(fáng)，那個時候燕郊房(fáng)價還(hái)不到5000元/平方米。交房(fáng)半年後，劉相(xiàng)生(shēng)就(jiù)從(cóng)北京搬到燕郊新家，并在燕郊落戶、結婚、生(shēng)子，在燕郊開店(diàn)，後來(lái)又把生(shēng)意延伸到上遊的批發領域。

變化發生(shēng)在2017年，當年燕郊的房(fáng)價一度飙升至3萬以上，劉相(xiàng)生(shēng)所在的小區均價都(dōu)達到了3.5萬元/平方米左右。當時燕郊的業主和中介們普遍相(xiàng)信，房(fáng)價很快(kuài)就(jiù)能超過4萬元/平方米。

他(tā)和妻子也萌生(shēng)買房(fáng)的念頭，此前，由于有住房(fáng)，生(shēng)意占用現金多，他(tā)并沒有想過再買一套房(fáng)。但(dàn)是做中介的鄰居給他(tā)介紹了一個操作方式後，劉相(xiàng)生(shēng)有些動心了。

中介告訴劉相(xiàng)生(shēng)，通過套取房(fáng)貸，一分(fēn)錢不出，可(kě)以再賣一套房(fáng)子。具體(tǐ)做法是，劉相(xiàng)生(shēng)和妻子假離(lí)婚，将房(fáng)子分(fēn)給妻子，他(tā)再從(cóng)妻子手中将房(fáng)子買過來(lái)，隻需要付100多萬元的首付，就(jiù)可(kě)以從(cóng)銀行拿出200萬元的房(fáng)貸。

貸出的200萬元，100萬元可(kě)以補虧首付，剩餘的100萬元可(kě)以作爲第二套房(fáng)的首付。那個時候，房(fáng)貸審批極爲順利，一切辦妥後，以妻子名義在他(tā)的小區又買了一套小戶型的房(fáng)子，“小戶型好出手，想着等漲到4萬元就(jiù)賣掉”。

當時，由于劉相(xiàng)生(shēng)的征信出了點問(wèn)題，在燕郊沒法做房(fáng)貸，在中介幫助下，他(tā)花了幾萬元擺平了征信，并在臨近的大(dà)廠(chǎng)某大(dà)行支行做了房(fáng)貸。第二套房(fáng)子的貸款是妻子做的，在另一家大(dà)行的燕郊支行。

劉相(xiàng)生(shēng)沒有想到的是，他(tā)買的第二套房(fáng)，趕在了燕郊房(fáng)價最高點。剛買不久後，燕郊啓動史上最嚴限購(gòu)政策，本地戶籍及社保或個稅滿三年才具備購(gòu)房(fáng)資格，由于燕郊北漂居多，符合購(gòu)房(fáng)條件的人(rén)數極少。

限購(gòu)後，燕郊房(fáng)價一路(lù)下滑，期間，他(tā)有多次止損的機(jī)會，但(dàn)因爲不甘心虧錢，最後都(dōu)錯失了。現在想起來(lái)，劉相(xiàng)生(shēng)雖然滿懷遺憾，但(dàn)也認了，他(tā)覺得(de)這是命運安排，之前一切太順了，該到了經曆點波折的時候。

如(rú)果從(cóng)最高峰算起，按照(zhào)目前市場價，他(tā)的第一套房(fáng)子市場價下跌了近200萬元，第二套房(fáng)子跌去(qù)了120萬元，更讓他(tā)難受的是，兩套房(fáng)每月還(hái)要承擔近2.5萬元的月供，“房(fáng)子賣了，都(dōu)不夠還(hái)尾款”。

開了店(diàn)以後，劉相(xiàng)生(shēng)就(jiù)将原來(lái)的房(fáng)子租出去(qù)，一家三口在店(diàn)附近租了一套兩居室，小區内第二套一居室還(hái)留着自(zì)住。妻子和孩子住在租來(lái)的房(fáng)子中，他(tā)因爲跑生(shēng)意，經常兩頭跑。

2020年，因爲疫情影(yǐng)響，劉相(xiàng)生(shēng)的批發生(shēng)意大(dà)幅萎縮，臨近年底，“我名下的房(fáng)子，從(cóng)去(qù)年底到今年，有4個月沒還(hái)上月供，我老婆名下那套正常還(hái)”。他(tā)想着，既然違約了，怎麽也得(de)保住一套。

因爲生(shēng)意虧損和房(fáng)貸的事(shì)，劉相(xiàng)生(shēng)和妻子的矛盾不斷升級，尤其是春節後，自(zì)己開的店(diàn)因爲虧損關閉，妻子搬回小戶型房(fáng)子，不讓他(tā)再進家門(mén)，“所以我暫時住在朋友的房(fáng)子裡(lǐ)”。

5月，他(tā)回老家辦事(shì)，期間租戶從(cóng)大(dà)房(fáng)子中搬走，房(fáng)子處于空置狀态，等他(tā)回燕郊後才發現，房(fáng)子已經被貼上了封條。“所幸是離(lí)婚了，要麽另一套也得(de)被拍(pāi)了”。

抵押貸

不同于劉相(xiàng)生(shēng)，唐婉的買房(fáng)史是另一個故事(shì)。

她畢業後一直在北京上班，因爲工(gōng)作時間較爲自(zì)由，北京房(fáng)租逐年上升，她到燕郊租房(fáng)居住，一居室，一個月幾百元，租金少，住的也舒服。

2015年下半年，燕郊房(fáng)價突破萬元大(dà)關後，開始以每個月一千元的速度向上蹿升，這一切，唐婉看(kàn)在眼裡(lǐ)，急在心上。2016年8月，她四處籌建了100多萬元，全款在燕順路(lù)上的一個小區買了一套一居室。

入手價格接近2萬元，到了年底，小區房(fáng)價已經逼近3萬元/平方米，唐婉慶幸自(zì)己趕上了這趟車。如(rú)果一切止于此，她的人(rén)生(shēng)可(kě)能也不會如(rú)此曲折。

2017年3月，北京出台限購(gòu)政策，大(dà)量剛需湧入燕郊，按照(zhào)當時房(fáng)價漲速，年底房(fáng)價達到4萬元/平方米似乎并不難。與劉相(xiàng)生(shēng)一樣，出于對燕郊房(fáng)價必漲的信念，唐婉完成了人(rén)生(shēng)第一次加杠杆。

在中介指導和幫助下，她将小戶型的房(fáng)子抵押給某小型銀行，貸出70多萬元，在另一個小區購(gòu)買了一套兩居室，單價超出3萬元/平方米，每月房(fáng)貸1.4萬元，“當時我的收入根本還(hái)不起，中介告訴我，貸款沒下來(lái)，房(fáng)子可(kě)能就(jiù)出手了”。

唐婉沒有等來(lái)房(fáng)價上漲，2017年5月，燕郊出台限購(gòu)政策，房(fáng)價開始下跌，到了年底，已經跌回她買第一套房(fáng)的價格。“當時給了中介一個底價，多賣的部分(fēn)，都(dōu)是中介的傭金”。

房(fáng)子順利賣出去(qù)了，唐婉說(shuō)，房(fáng)子還(hái)沒交付，她都(dōu)沒看(kàn)房(fáng)子的真面目，還(hái)背了70多萬的貸款。不同于普通房(fáng)貸，抵押貸期限短(duǎn)，利息更高，雖然貸款總額不高，但(dàn)月供壓力不小。

每個月上班賺來(lái)的工(gōng)資，還(hái)完月供後，雖然能勉強維持生(shēng)存，但(dàn)日(rì)子過得(de)緊巴巴的。2019年，她辭掉北京的工(gōng)作，回到燕郊和人(rén)合作開了一家培訓機(jī)構，“三個人(rén)合夥開，總的來(lái)說(shuō)比上班賺得(de)多”。

唐婉沒有預料到，她的好日(rì)子僅僅維持了一年，2020年，疫情爆發後，培訓行業受到影(yǐng)響，幾個月沒有開班，即便後來(lái)開班，也都(dōu)是原來(lái)的學員(yuán)，沒有新學員(yuán)，就(jiù)意味着沒有新收入，到了10月，她的月供就(jiù)還(hái)不上了。

今年2月，唐婉的違約貸款被銀行轉讓給地方不良資産處置公司，7月，啓動司法程序，“那個時候有多慘，房(fáng)子沒了，我被趕了出來(lái)，培訓班也關了，還(hái)得(de)給學員(yuán)退費，今年估計(jì)把這一輩子黴運都(dōu)走完了”。

房(fáng)子拍(pāi)賣的那幾天，唐婉說(shuō)她是厚着臉向父母借了錢，彌補了培訓班的窟窿，房(fáng)子拍(pāi)賣以後，她的房(fáng)子沒有了，工(gōng)作沒有了，債務也沒有了，重新回到了人(rén)生(shēng)起點，“這個地方，還(hái)有什麽好留戀的”。

從(cóng)家裡(lǐ)被趕出來(lái)後，唐婉住進了男朋友的房(fáng)子，男朋友在北京上班，常年“神龍見首不見尾”，她想着能快(kuài)點結婚生(shēng)娃，安穩下來(lái)。

無論是劉相(xiàng)生(shēng)的虛假交易，還(hái)是唐婉的抵押貸，隻是過去(qù)幾年裡(lǐ)燕郊樓市加杠杆遊戲的冰山(shān)一角。由于種種原因，從(cóng)去(qù)年開始，這些加杠杆的炒房(fáng)客們出現集中爆雷現象，正如(rú)唐婉所言，這既是過去(qù)的終結，也是未來(lái)的解脫。

套貸遊戲

人(rén)民(mín)法院資産訴訟網顯示，截至12月16日(rì)，在不剔除重複拍(pāi)賣的情況下，2021年燕郊法拍(pāi)房(fáng)數量爲818套，爲2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

根據阿裡(lǐ)法拍(pāi)網顯示，截至12月17日(rì)，全國(guó)正在進行拍(pāi)賣及即将開始拍(pāi)賣的住宅合計(jì)超過4萬套，已經結束拍(pāi)賣的有148萬套（曆年累計(jì)）。從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，無論是燕郊，還(hái)是河北，法拍(pāi)房(fáng)數量所占份額相(xiàng)對較小。

廊坊限購(gòu)後，雖然燕郊、大(dà)廠(chǎng)、香河等環京地區房(fáng)價普遍腰斬，但(dàn)從(cóng)法拍(pāi)房(fáng)數量來(lái)看(kàn)，燕郊的數量占到整個廊坊地區的一半左右，同期，大(dà)廠(chǎng)和香河的法拍(pāi)房(fáng)數量均在百套左右。

一位熟悉當地樓市的人(rén)士告訴經濟觀察報，2017年限購(gòu)前，與環京其他(tā)區域相(xiàng)比，燕郊樓市獨特之處是有成交活躍的二手房(fáng)市場，其他(tā)區域多數以一手房(fáng)交易爲主，燕郊的二手房(fáng)交易則遠(yuǎn)大(dà)于一手房(fáng)。

由于交易活躍，不缺乏業務，燕郊的銀行審核較爲嚴格，有大(dà)量征信存在問(wèn)題、通過高評和虛假交易套貸、首付貸等業務被分(fēn)流到廊坊市其他(tā)區縣銀行，其中既包括四大(dà)行的支行，也包括地方銀行。

“其他(tā)區域銀行業務少，爲了拉業務，所以承接了大(dà)量燕郊銀行刷下來(lái)的客戶”，該人(rén)士表示，有一家支行的内部人(rén)，僅通過幫助按揭客戶消除不良征信記錄，一年賺到800多萬元。消除不良征信費用基本在2萬-5萬元。

據他(tā)透露，在外地銀行做房(fáng)貸的通常有幾類購(gòu)房(fáng)者，第一是有征信不良記錄的；第二是做抵押貸的炒房(fáng)客；第三是像劉相(xiàng)生(shēng)這種虛假交易；第四是高評套貸；第五是因年齡、收入等原因不符合房(fáng)貸的客戶。

這些問(wèn)題客戶，通常在燕郊銀行不受歡迎，但(dàn)受到外地銀行的青睐。在今年燕郊法拍(pāi)房(fáng)中，這類房(fáng)源占比超過15%，本地銀行占比在70%左右。

過度運用杠杆是導緻劉相(xiàng)生(shēng)、唐婉這類炒房(fáng)客斷供的主要原因之一，他(tā)們旨在通過房(fáng)價上漲進行短(duǎn)期套利，月供的支出超過了家庭收入可(kě)承受的範圍，套利失敗後，沉重的月供最終讓他(tā)們苦不堪言。

除了從(cóng)銀行套貸外，多數炒房(fáng)客經常運用的借貸還(hái)有小額貸公司借款及民(mín)間借貸，這類借款通常期限隻有半年，以原有房(fáng)子做抵押，抵押率在50%左右甚至更低，“雙方簽一份房(fáng)屋處置全權委托授權合同，半年後如(rú)果錢還(hái)不上，直接把你(nǐ)的房(fáng)子過戶”。

“後來(lái)全權委托這類手段被叫停後，小額貸和民(mín)間借貸違約的抵押物也進入法拍(pāi)序列”，上述熟悉燕郊樓市人(rén)士表示，小額貸和民(mín)間借貸一般運用在首付貸、尾款解押等方面，年化利率超過20%。

第二個重要原因是房(fáng)價下跌，多數斷供者買房(fáng)趕在燕郊房(fáng)價高點，燕郊房(fáng)價腰斬後，房(fáng)子的價值遠(yuǎn)低于房(fáng)貸數額。劉相(xiàng)生(shēng)的房(fáng)子被拍(pāi)賣後，他(tā)仍欠銀行100多萬元房(fáng)貸。很多炒房(fáng)客苦苦支撐房(fáng)貸，更多是等待燕郊樓市回暖。

經濟觀察報記者曾接觸過一位在價格高點時入手6套房(fáng)的炒房(fáng)客，被套後，每月的月供超過10萬元，賣掉兩套房(fáng)後，才勉強維持剩餘4套不斷供。目前這名炒房(fáng)客已經無法聯系上。

第三個原因是疫情影(yǐng)響，從(cóng)去(qù)年開始，餐飲、教培等多個消費行業普遍不景氣，導緻從(cóng)事(shì)這類工(gōng)作的購(gòu)房(fáng)者收入下滑嚴重，影(yǐng)響房(fáng)貸月供正常履約。“有很多做小買賣的，都(dōu)是把房(fáng)子抵押貸的款”，上述熟悉燕郊樓市的人(rén)士表示。

劉相(xiàng)生(shēng)說(shuō)，慶幸妻子和他(tā)早早離(lí)婚了，否則他(tā)更加無顔面對家人(rén)，“現在苦我自(zì)己，老婆和孩子還(hái)能有個窩”。