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本報告是由上海易居房(fáng)地産研究院精心評選出來(lái)2021年度全國(guó)房(fáng)地産業的十個重大(dà)政策、重要事(shì)件、熱(rè)點市場現象。所選事(shì)件具有很強的典型性、較大(dà)的涵蓋面、突顯行業變化。同時，我們對事(shì)件背景進行簡要的描述與深入的剖析，洞察與總結事(shì)件内因與外延、意義與影(yǐng)響。
事(shì)件一：中央定調房(fáng)地産業·促進行業良性循環
事(shì)件2021年12月6日(rì)，中央政治局召開會議(yì)，分(fēn)析研究2022年經濟工(gōng)作。會議(yì)明确，要推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環。2016年“930新政”以來(lái)，中央對房(fáng)地産的政策基調總體(tǐ)偏緊，如(rú)2016年12月，中央經濟工(gōng)作會議(yì)首次提出“房(fáng)子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位，即“房(fáng)住不炒”；2019年7月，中央政治局會議(yì)明确，不将房(fáng)地産作爲短(duǎn)期刺激經濟的手段。因此，此次中央對房(fáng)地産業的重新定調，是近五年來(lái)首個偏松的政策大(dà)基調，意義重大(dà)。若追溯過去(qù)幾年中央層面的偏松政策，則主要集中在2014-2015年。2014年10月，國(guó)務院常務會議(yì)明确，穩定住房(fáng)消費。2015年3月，央行等三部門(mén)發布《關于個人(rén)住房(fáng)貸款政策有關問(wèn)題的通知》，明确繼續做好住房(fáng)金融服務工(gōng)作，滿足居民(mín)家庭改善性住房(fáng)需求。在此次中央政治局會議(yì)前，即12月3日(rì)，銀保監會在答記者問(wèn)中指出，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房(fáng)、改善型住房(fáng)按揭需求。
評析此次中央政治局對房(fáng)地産業的重新定調，釋放(fàng)暖意，利好房(fáng)地産業發展，也有助于大(dà)家更清晰預判2022年房(fáng)地産的政策走向。此次政策表述有兩點重要内容。第一、購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求受到肯定和支持，即包括首套房(fáng)和二套房(fáng)。在當前特殊的房(fáng)地産行情下，改善型購(gòu)房(fáng)需求将享受到更好的政策保障。而圍繞商品房(fáng)市場，包括土(tǔ)地政策、金融政策、購(gòu)房(fáng)政策、稅費政策等都(dōu)有放(fàng)松和調整的可(kě)能。第二、在房(fáng)地産平穩健康發展的既有目标基礎上，此次會議(yì)提及“良性循環”的新要求。2021年全國(guó)房(fáng)地産市場明顯遭遇了惡性循環的問(wèn)題：銀行僵硬地執行房(fáng)貸集中度政策，加速房(fáng)地産行情降溫；房(fáng)地産行情降溫下，房(fáng)企經營壓力驟然增大(dà)；房(fáng)企項目開工(gōng)節奏放(fàng)緩，相(xiàng)關風(fēng)險轉嫁到購(gòu)房(fáng)者身(shēn)上；購(gòu)房(fáng)者看(kàn)空情緒增加，房(fáng)地産市場行情繼續惡化。因此，中央此次提及“良性循環”要求，就(jiù)是希望金融、土(tǔ)地、财稅、住建等部門(mén)積極配合，共同促進行業健康和可(kě)持續發展。此次中央政治局會議(yì)，爲2022年房(fáng)地産的發展明确定了總基，意義重大(dà)。不過需要提醒的是，雖然此次會議(yì)沒有提及“房(fáng)住不炒”，但(dàn)不意味着放(fàng)任市場不管。投資投機(jī)和炒房(fáng)等購(gòu)房(fáng)行爲仍會面臨嚴管。
事(shì)件二：人(rén)大(dà)授權國(guó)務院試點·房(fáng)地産稅箭已上弦
事(shì)件2021年10月23日(rì)，第十三屆全國(guó)人(rén)民(mín)代表大(dà)會常務委員(yuán)會第三十一次會議(yì)決定：授權國(guó)務院在部分(fēn)地區開展房(fáng)地産稅改革試點工(gōng)作。此次試點工(gōng)作明确了改革出發點，即積極穩妥推進房(fáng)地産稅立法與改革，引導住房(fáng)合理(lǐ)消費和土(tǔ)地資源節約集約利用，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。試點地區的房(fáng)地産稅征稅對象爲居住用和非居住用等各類房(fáng)地産，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。國(guó)務院制定房(fáng)地産稅試點具體(tǐ)辦法，試點地區人(rén)民(mín)政府制定具體(tǐ)實施細則。本決定授權的試點期限爲五年。房(fáng)地産稅試點政策受到社會各界關注。另外，今年之前已有兩次提到房(fáng)地産稅試點：2021年5月，财政部、全國(guó)人(rén)大(dà)常委會預算工(gōng)委、住房(fáng)城(chéng)鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房(fáng)地産稅改革試點工(gōng)作座談會；10月15日(rì)，《求是》雜志發表習近平總書(shū)記的重要文章(zhāng)《紮實推動共同富裕》，其中提到：積極穩妥推進房(fáng)地産稅立法和改革，做好試點工(gōng)作。
評析房(fáng)地産稅，首次出現于2013年召開的十八屆三中全會：加快(kuài)房(fáng)地産稅立法并适時推進改革。但(dàn)其後幾年，由于此稅種關乎國(guó)計(jì)民(mín)生(shēng)，立法複雜且流程長、立法推進較慢(màn)。2017年12月财政部部長肖捷曾撰文透露出是按照(zhào)“立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進”的原則。而2021年以來(lái)的三次表态，尤其是人(rén)大(dà)授權國(guó)務院在部分(fēn)地區開展房(fáng)地産稅改革試點工(gōng)作，标志着房(fáng)地産稅推進的方式正立法先行轉爲試點先行。按此态勢，國(guó)務院的試點方案與部分(fēn)試點城(chéng)市似乎呼之欲出，所以全社會高度關注、熱(rè)烈討(tǎo)論此事(shì)。此次房(fáng)地産稅試點，征稅對象不包括農村房(fáng)地産。關于試點地區的選擇，應包括深圳，房(fáng)價高，投資需求旺盛，且爲社會主義先行示範區；包括杭州，房(fáng)價高，且浙江是共同富裕示範區；還(hái)有海口或三亞，甚至整個海南(nán)，自(zì)由貿易港，且是全國(guó)去(qù)房(fáng)地産化的急先鋒；上海與重慶，估計(jì)會加入新試點，完善已經試點10年的房(fáng)産稅。圍繞房(fáng)地産稅改革，社會上也存在各類討(tǎo)論和分(fēn)歧，如(rú)稅基、稅率和免征面積(套數)如(rú)何确定。預計(jì)2022年試點城(chéng)市名單和試點方案會很快(kuài)推進，其對于中國(guó)房(fáng)地産市場的影(yǐng)響将是持久和深遠(yuǎn)的，将顯著影(yǐng)響居民(mín)家庭的購(gòu)房(fáng)和住房(fáng)持有行爲，對于地方财政收入等也會産生(shēng)較大(dà)的影(yǐng)響。
事(shì)件三：18城(chéng)被住建部約談·上半年調控史上最嚴
事(shì)件今年1-7月，住建部先後約談了上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都(dōu)、西安、南(nán)昌、廣州、合肥、甯波、東莞、南(nán)通、銀川、徐州、金華、泉州、惠州共18個城(chéng)市：1月26日(rì)，住建部副部長倪虹帶隊到上海、深圳等地調查監督房(fáng)地産市場狀況，并聲明“解決好大(dà)城(chéng)市住房(fáng)突出問(wèn)題”是2021年度重點任務之一。3月3日(rì)，赴杭州市、無錫市監督房(fáng)地産市場穩定健康發展的長期機(jī)制，強調要毫不動搖地堅持房(fáng)住不炒的定位，不将房(fáng)地産作爲短(duǎn)期刺激經濟的手段，要落實城(chéng)市的主體(tǐ)責任。3月20日(rì)，赴成都(dōu)和西安指導工(gōng)作，并強調要保持房(fáng)地産調控定力，确保實現穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的目标，着力解決新市民(mín)住房(fáng)突出問(wèn)題。3月25日(rì)，約談了南(nán)昌。4月8日(rì)，約談了廣州、合肥、甯波、東莞、南(nán)通5地負責人(rén)，要求切實提高政治站(zhàn)位，充分(fēn)認識房(fáng)地産市場平穩健康發展的重要性。7月29日(rì)，約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城(chéng)負責人(rén)，指出今年上半年當地新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快(kuài)，市場預期不穩。
評析自(zì)2016年年底提出“房(fáng)住不炒”以來(lái)，住建部曾多次赴熱(rè)點城(chéng)市調查、指導、約談房(fáng)地産工(gōng)作。與此前不同的是，今年住建部在約談時間節點密度、約談城(chéng)市數量、約談内容上都(dōu)顯著升級。從(cóng)時間點來(lái)看(kàn)，住建部率先抓具有風(fēng)向标的一線城(chéng)市爲典型，然後是強二線城(chéng)市，再次加強防範熱(rè)點三四線城(chéng)市炒作風(fēng)險。從(cóng)地區分(fēn)布來(lái)看(kàn)，覆蓋範圍較廣，包含珠三角、長三角、京津冀等城(chéng)市群核心城(chéng)市及周邊重點地級市。約談這些城(chéng)市的主要原因是當地房(fáng)價或地價上漲過快(kuài)，其中部分(fēn)城(chéng)市過度依賴土(tǔ)地财政和房(fáng)地産拉動地方經濟，對抑制房(fáng)地産價格的動力不足，需要國(guó)家出面落實地方政府主體(tǐ)責任。其中，南(nán)昌是18城(chéng)中唯一不是因爲房(fáng)地産市場過熱(rè)而被約談的城(chéng)市，借機(jī)發展都(dōu)市圈的政策，南(nán)昌變相(xiàng)放(fàng)松限購(gòu)，經媒體(tǐ)廣泛報道後被約談。在約談内容上，“切實提高政治站(zhàn)位”、“切實扛起城(chéng)市主體(tǐ)責任”等表述，充分(fēn)彰顯了中央完善房(fáng)地産調控長效機(jī)制的态度與決心。這表明在房(fáng)地産調控“一城(chéng)一策”的基礎上，住建部對地方政府抑制房(fáng)價的監管力度在加強。而約談效果可(kě)謂立竿見影(yǐng)。相(xiàng)關城(chéng)市都(dōu)在被約談後迅速出台針對性新政，而當地房(fáng)價也陸續出現拐點。截至10月，今年所有被約談城(chéng)市二手房(fáng)價格已全部下跌或持平。
事(shì)件四：房(fáng)價終結六年連漲·下半年樓市急速降溫
事(shì)件今年下半年，房(fáng)價終結六年連漲勢頭。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，房(fáng)價下行經曆了一個由二手房(fáng)市場向新房(fáng)市場的傳導過程。2021年8月，國(guó)家統計(jì)局公布的70城(chéng)二手住宅價格自(zì)2015年4月以來(lái)首次轉跌；9月，70城(chéng)新建商品住宅價格自(zì)2015年5月以來(lái)也首次轉跌，标志着70城(chéng)房(fáng)價正式進入下跌周期。截至10月，全國(guó)已有超9成城(chéng)市二手房(fáng)價格下跌，超七成城(chéng)市新房(fáng)價格下跌。而上一次出現如(rú)此大(dà)範圍的房(fáng)價下跌還(hái)是2014年7月。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價經曆了“過山(shān)車”般的轉變過程，引起社會廣泛關注。其中，深圳最爲典型：今年年初深圳二手房(fáng)價格一度領漲全國(guó)，然而随着二手房(fáng)指導價、嚴查購(gòu)房(fáng)資金等一系列調控措施的出台，環比漲幅持續收縮，成交規模甚至斷崖式下滑，連創近十年新低；自(zì)5月二手房(fáng)價格轉跌以來(lái)，連跌多月。
評析今年下半年，全國(guó)主要城(chéng)市房(fáng)價，僅用了3個月就(jiù)從(cóng)普漲轉爲普跌，堪稱“速凍”。原因主要有三點：首先，今年以來(lái)中央和地方調控政策持續加碼，調控方式、力度、密度和細緻度均連續多月升級，遏制了上漲勢頭；其次，下半年房(fáng)地産信貸環境持續惡化，不少購(gòu)房(fáng)者購(gòu)房(fáng)成本擡升，直接極大(dà)地制約了樓市成交；最後，在房(fáng)企到位資金持續承壓的情況下，部分(fēn)房(fáng)企爲避免資金鏈斷裂，通過明顯降價促銷等方式回籠資金。回顧過去(qù)三次短(duǎn)周期性質的下跌，以70城(chéng)新房(fáng)價格爲例，拐點依次出現在2008年10月、2011年10月和2014年5月，下跌時長分(fēn)别經曆了5個月、8個月和12個月。其中，國(guó)際金融危機(jī)後樓市複蘇最快(kuài)，是因爲政府迅速做出反應，于2008年9月底放(fàng)松了貨币政策，并在次月果斷救樓市。而随着經濟進入新常态，房(fáng)地産短(duǎn)周期的下跌時長呈增加态勢。綜合房(fáng)價數據、樓市政策和金融環境等來(lái)看(kàn)，今年下半年樓市急速降溫情形類似2014年下半年；而考慮到中國(guó)經濟發展、城(chéng)市化都(dōu)已進入新階段，2015年以來(lái)的上漲周期長達6年之久，房(fáng)地産稅試點落地等因素，預計(jì)此次房(fáng)價下跌時間将超一年。建議(yì)各地因城(chéng)施策，給行業健康發展留出适度的彈性空間。
事(shì)件五：上市房(fáng)企暴雷不斷·困難程度近20年罕見
事(shì)件2021年，房(fáng)企暴雷事(shì)件明顯增多，陸續十多家上市房(fáng)企債務違約，加上之前幾年已經暴雷的房(fáng)企，諸如(rú)泰禾、華夏幸福、藍光(guāng)、新力控股、泛海控股、花樣年、當代置業、陽光(guāng)100、恒
大(dà)、奧園等。其中，影(yǐng)響最大(dà)的是恒 大(dà)事(shì)件。6月，恒 大(dà)商票事(shì)件開始發酵。7-8月份恒 大(dà)商票風(fēng)波已愈演愈烈，未能按時付款給供應商，導緻多地多個項目停工(gōng)。8月19日(rì)，央行和銀保監會罕見約談恒 大(dà)集團。央行、銀保監會指出，恒 大(dà)集團作爲房(fáng)地産行業的頭部企業，必須認真落實中央關于房(fáng)地産市場平穩健康發展的戰略部署，努力保持經營穩定，積極化解債務風(fēng)險，維護房(fáng)地産市場和金融穩定；依法依規做好重大(dà)事(shì)項真實信息披露，不傳播并及時澄清不實信息。12月3日(rì)晚間，恒 大(dà)公告，無法履約一筆2.6億美元擔保。随後，央行、銀保監會、證監會等深夜先後發聲：恒 大(dà)是個案風(fēng)險，外溢影(yǐng)響可(kě)控。同時，廣東省人(rén)民(mín)政府立即做出反應，向其派出工(gōng)作組，推進企業的風(fēng)險處置工(gōng)作。另外，還(hái)有些房(fáng)企雖未出現公開信用違約，但(dàn)經營比較困難，比如(rú)佳兆業，11月4日(rì)，部分(fēn)投資人(rén)聚集深圳佳兆業總部，尋求理(lǐ)财産品兌付方案和解決辦法；另如(rú)陽光(guāng)城(chéng)等多家房(fáng)企成功獲得(de)債務展期。
評析今年以來(lái)房(fáng)企暴雷量之多史上罕見，而且包括部分(fēn)排名靠前的房(fáng)企，更是之前所難以想象。從(cóng)外部環境看(kàn)：一是融資面快(kuài)速收緊；二是下半年以來(lái)房(fáng)産市場大(dà)降溫，房(fáng)企資金回籠受阻；三是國(guó)内外評級機(jī)構不斷下調部分(fēn)上市房(fáng)企的評級，持續打擊投資者信心。從(cóng)行業内部來(lái)看(kàn)，過去(qù)幾年開發企業高杠杆、高負債的不良經營模式，不具有可(kě)持續性。企業暴雷，影(yǐng)響巨大(dà)。首當其沖是損害了金融機(jī)構與相(xiàng)關投資者利益，其次造成房(fáng)企供應鏈上諸多合作方經營困難，再次房(fáng)企員(yuán)工(gōng)投資的内部理(lǐ)财産品難以兌付，最後房(fáng)企被迫直接或間接裁員(yuán)。國(guó)家相(xiàng)關部門(mén)，比如(rú)央行對于房(fáng)企暴雷的态度：一是要避免部分(fēn)房(fáng)企的風(fēng)險傳染至其他(tā)房(fáng)地産企業，二是要避免風(fēng)險傳導至金融部門(mén)。對于多家房(fáng)企暴雷現象，整個房(fáng)地産開發行業應高度關注，充分(fēn)認識到當前房(fáng)地産行業面臨的嚴峻形勢，同時反思過去(qù)的經營模式。當前房(fáng)地産行業迎來(lái)大(dà)變局，房(fáng)企需要置身(shēn)于大(dà)變局來(lái)思索企業的未來(lái)之路(lù)。大(dà)變局深刻影(yǐng)響産業定位、産業政策、産業規模、産業盈利、産業區域、市場需求、企業發展、數字化場景等領域。唯有危中尋機(jī)、不斷研究新的經營策略，才能真正尋找到房(fáng)企健康發展的新空間。
事(shì)件六：22城(chéng)雙集中供地新政·地市先熱(rè)後冷(lěng)變化快(kuài)
事(shì)件2021年2月，在自(zì)然資源部的指示下，全國(guó)22個城(chéng)市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南(nán)京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南(nán)、武漢、成都(dōu)、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、甯波、青島、長沙)實施住宅用地“雙集中”出讓政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數不超過三次。4月起，各城(chéng)市陸續公布首批集中供地計(jì)劃；市首批集中供地市場熱(rè)度遠(yuǎn)超預期，如(rú)重慶、深圳、廈門(mén)、杭州等市場火(huǒ)爆、溢價率較高。8月自(zì)然資源部對此召開會議(yì)，随後多地緊急叫停第二批集中供地，并對土(tǔ)拍(pāi)規則進行了升級調整，如(rú)核查房(fáng)企開發資質、資金審查、限溢價率15%、搖号等；此後的第二批土(tǔ)拍(pāi)流拍(pāi)宗數和臨時撤牌宗數顯著增加，底價成交成爲主旋律，土(tǔ)地市場快(kuài)速降溫。10月開始，第三批集中供地計(jì)劃陸續公布，部分(fēn)城(chéng)市調整了競拍(pāi)規則，降低競拍(pāi)門(mén)檻，減少供地規模。如(rú)11月公布計(jì)劃的廣州，取消了限制未來(lái)新房(fáng)售價、一個月内一次性付清地價等要求，挂牌前相(xiàng)關部門(mén)也和開發商進行了多次溝通并調整了供地結構。
評析雙集中供地是中央自(zì)2019年提出“一城(chéng)一策”、“長效機(jī)制方案試點”後，22個試點城(chéng)市首次統一出台的政策。從(cóng)政策初衷看(kàn)，從(cóng)供給端考慮，提高對地方土(tǔ)地供應的監管，促使地方政府土(tǔ)地出讓信息透明化，抑制地方政府“饑餓營銷”的動機(jī)；從(cóng)需求端考慮，擡高房(fáng)企資金籌措門(mén)檻，使少數大(dà)房(fáng)企不能繼續利用資金優勢搶奪熱(rè)點城(chéng)市的土(tǔ)地，降低拿地激進程度，從(cóng)而控制重點城(chéng)市的地價大(dà)漲，進而帶動全國(guó)大(dà)多數城(chéng)市房(fáng)價趨穩。從(cóng)結果來(lái)看(kàn)，本次政策實施效果和初衷有一定差距，不僅沒能穩定地市，反而助長房(fáng)企集體(tǐ)非理(lǐ)性情緒，從(cóng)首批的“集中搶地”，到第二批的“集中觀望”。第二批供地遇冷(lěng)，這其中固然有房(fáng)企資金緊張，樓市整體(tǐ)降溫的影(yǐng)響，但(dàn)第二批升級的土(tǔ)拍(pāi)政策，擡高了競拍(pāi)門(mén)檻和拿地成本，加速了房(fáng)企分(fēn)化，促使行業格局發生(shēng)變化，國(guó)企、央企等資金雄厚的大(dà)型房(fáng)企成爲拿地主角，而過往大(dà)舉拿地的民(mín)企，則出現了罕見的“躺平”現象。集中供地制度作爲房(fáng)地産調控長效機(jī)制的重要組成部分(fēn)，爲減少市場非理(lǐ)性情緒，改革仍需漸進式推進，政府需根據房(fáng)企實際情況來(lái)調整土(tǔ)地的競拍(pāi)規則和供應節奏，給房(fáng)企留有一定的盈利空間。
事(shì)件七：多地打擊學區房(fáng)炒作·教育改革勢在必行
事(shì)件 2021年4月30日(rì)，中共中央政治局召開會議(yì)，分(fēn)析研究當前經濟形勢和經濟工(gōng)作，首次提出“防止以學區房(fáng)等名義炒作房(fáng)價”。此次會議(yì)後，全國(guó)多地對于學區房(fáng)的管控明顯升級。比如(rú)，8月1日(rì)，《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》明确，推行大(dà)學區招生(shēng)和辦學管理(lǐ)模式，建立義務教育學校(xiào)教師(shī)交流制度，健全優質教育資源共建共享機(jī)制。再如(rú)，8月24日(rì)，合肥房(fáng)産局發布消息稱，爲切實防止以“學區房(fáng)”名義炒作房(fáng)價，現擴大(dà)二手住房(fáng)限購(gòu)範圍，暫停市區範圍内擁有2套及以上住房(fáng)的本市戶籍居民(mín)家庭在合肥市四所中小學學區範圍内購(gòu)買二手住房(fáng)。除此類政策外，2021年對于學區房(fáng)的管控還(hái)體(tǐ)現在多地二手房(fáng)參考價政策上。比如(rú)，早在2月8日(rì)，深圳市發布了《關于建立二手住房(fáng)成交參考價格發布機(jī)制的通知》，以二手住房(fáng)網簽價格爲基礎，參考周邊一手住房(fáng)價格，綜合形成全市住宅小區二手住房(fáng)成交參考價格，發布了3595個住宅小區二手住房(fáng)成交參考價格。
評析中國(guó)人(rén)特别注重子女(nǚ)教育，學區房(fáng)由于其本身(shēn)與優質學校(xiào)的入學資格挂勾，成爲市場當中的稀缺資源，所以過去(qù)多年、在全國(guó)各地皆屬于價格漲幅最大(dà)的住宅品種，因此也就(jiù)成爲炒房(fáng)客炒作的對象。過去(qù)相(xiàng)關的政策管控比較少。若不管控此類住房(fáng)市場的購(gòu)房(fáng)秩序和價格，那麽将不斷吹大(dà)房(fáng)價泡沫、增加房(fáng)地産市場運行風(fēng)險。而從(cóng)教育的角度看(kàn)，這也會嚴重影(yǐng)響教育均衡發展和教育公平，對于教育事(shì)業的健康發展也不利。因此中央首提對學區房(fáng)管控，具有積極的意義。從(cóng)2021年各地學區房(fáng)政策管控看(kàn)，包括教師(shī)輪崗、名額分(fēn)配綜合評價錄取、多校(xiào)劃片、增加教育供給、嚴管教育機(jī)構、大(dà)學區制度、二手房(fáng)參考價、落實限購(gòu)、嚴管學區房(fáng)交易秩序等内容，具有積極的意義。對于地方政府、中介機(jī)構、房(fáng)東和購(gòu)房(fáng)者而言，要對當前的政策基調和精神有充分(fēn)的認識，堅持“房(fáng)住不炒”政策定位，真正促進學區房(fáng)市場的平穩健康發展。從(cóng)政策效果來(lái)看(kàn)，受2021年一系列學區房(fáng)調控政策影(yǐng)響，各地學區房(fáng)紛紛降溫。以深圳爲例，相(xiàng)關新聞報道顯示，深圳學區房(fáng)炒作明顯減少，過去(qù)價格方面居高不下的學區房(fáng)，目前降價幅度均百萬元起步，市場整體(tǐ)觀望氛圍也明顯變得(de)濃厚。
事(shì)件八：浙江成爲共富示範區·住宅發展更應均衡化
事(shì)件6月10日(rì)，中共中央國(guó)務院發布《關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見》，支持鼓勵浙江先行探索高質量發展建設共同富裕示範區。目标是：到2025年，浙江省推動高質量發展建設共同富裕示範區取得(de)明顯實質性進展。到2035年，浙江省高質量發展取得(de)更大(dà)成就(jiù)，基本實現共同富裕。6月11日(rì)，中國(guó)共産黨浙江省第十四屆委員(yuán)會第九次全體(tǐ)會議(yì)通過《浙江高質量發展建設共同富裕示範區實施方案(2021-2025年)》，提出了包含人(rén)均GDP、人(rén)均可(kě)支配收入等具體(tǐ)目标。8月17日(rì)，習近平總書(shū)記主持召開中央财經委員(yuán)會第十次會議(yì)，研究紮實促進共同富裕問(wèn)題，研究防範化解重大(dà)金融風(fēng)險、做好金融穩定發展工(gōng)作問(wèn)題。10月15日(rì)，習總書(shū)記在《紮實推動共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房(fáng)地産稅試點内容。
評析共同富裕是社會主義的本質要求。随着我國(guó)經濟發展由快(kuài)到強、全面建成小康社會，過去(qù)曾倡導一部分(fēn)先富起來(lái)，未來(lái)應将促進全體(tǐ)人(rén)民(mín)共同富裕擺在更加重要的位置。而要實現共同富裕，必然要解決不同地區住房(fáng)資産價格差距帶來(lái)的不均衡矛盾。房(fáng)産是我國(guó)居民(mín)家庭财富的主要組成部分(fēn)。一方面，對于擁有多套房(fáng)産或高價值房(fáng)産的群體(tǐ)，實質上占有了大(dà)量有限資源，房(fáng)價上漲的同時會拉大(dà)财富差距；另一方面，我國(guó)部分(fēn)地區存在住宅供應不足、供給結構不合理(lǐ)等問(wèn)題，導緻部分(fēn)群體(tǐ)住房(fáng)困難。故對于擁有多套房(fáng)産或高價值房(fáng)産的家庭，有必要通過房(fáng)地産稅的方式調節收入。對于房(fáng)價比較高、流動人(rén)口多的城(chéng)市，要堅決落實“房(fáng)住不炒”，并擴大(dà)保障性租賃住房(fáng)供給，保障低收入群體(tǐ)住有所居。浙江省富裕程度較高，地區與居民(mín)之間貧富差距較小，且具有積極的改革和創新意識，便于大(dà)膽探索和及時總結提煉成功經驗和制度模式，爲全國(guó)共同富裕做出示範。在此新定位下，浙江省必然選擇城(chéng)市，先行進行房(fáng)地産稅試點，必定包括杭州，甚至也可(kě)能包括甯波。房(fáng)地産稅和其他(tā)政策一起，将形成新型調控組合拳及住房(fáng)保障新模式，共同促進浙江省共同富裕示範區建設，并爲全國(guó)推動共同富裕提供可(kě)複制、可(kě)推廣的成功經驗。
事(shì)件九：全國(guó)多地項目停工(gōng)·消費者合法權益須維護
事(shì)件 2021年以來(lái)，多個房(fáng)企陷入流動性危機(jī)，多地出現項目停工(gōng)、延期交付的現象。如(rú)今年9月陷入債務危機(jī)的藍光(guāng)在甯波、惠州、重慶、昆明等全國(guó)多地的項目都(dōu)出現了施工(gōng)停滞、工(gōng)人(rén)跑路(lù)、售樓處搬空等現象；江西頭部房(fáng)企新力在大(dà)本營江西的不少項目也出現了停工(gōng)現象，号稱“打造75萬方生(shēng)活大(dà)城(chéng)”新力城(chéng)已停工(gōng)近8個月……類似現象在更多大(dà)型房(fáng)企暴雷後，在全國(guó)多地不斷上演。無奈之下，購(gòu)房(fáng)者通過各地網絡問(wèn)政平台或媒體(tǐ)等求助，希望停工(gōng)項目能盡快(kuài)複工(gōng)。9月27日(rì)，央行在2021年第三季度例會中首次提出了“維護房(fáng)地産市場的健康發展，維護住房(fáng)消費者的合法權益”。9月29日(rì)，央行、銀保監會在聯合召開的座談會上再次提及“兩個維護”。10月15日(rì)，央行在第三季度金融統計(jì)數據新聞發布會上第三次強調。同時，廣東、重慶、廣州、杭州、湖州、鄂州等多地接連發布購(gòu)房(fáng)風(fēng)險提示，内容包括核查《商品房(fáng)預售許可(kě)證》，直接将支付的房(fáng)款存入商品房(fáng)預售款專用賬戶等。
評析2016年以來(lái)，很多大(dà)中房(fáng)企靠着高杠杆、高負債、高周轉的經營模式，在房(fáng)地産上升周期裡(lǐ)，在全國(guó)瘋狂拿地，過度擴張，疏于風(fēng)險防範；當遇上本輪史上最嚴厲的調控後，在市場快(kuài)速降溫的沖擊下，紛紛出現了經營困難，甚至出現信用違約。受到此次房(fáng)企暴雷牽連最深的就(jiù)是部分(fēn)買了期房(fáng)卻遭遇停工(gōng)的購(gòu)房(fáng)人(rén)，政府首先應保護購(gòu)房(fáng)者的合法權益，确保優先項目完工(gōng)，企業如(rú)确實無能力則政府可(kě)協調地方國(guó)企接管後續建設，同時銀行也應加強融資渠道的管理(lǐ)。爲了防範更多項目停工(gōng)，已經有多地陸續出台相(xiàng)關文件，重點加強對新建商品房(fáng)預售行爲的監管。以北京爲例，北京市住建委于11月4日(rì)就(jiù)修訂 《北京市商品房(fáng)預售資金監督管理(lǐ)辦法》向社會征求意見，爲進一步加強預售資金監管，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理(lǐ)等制度。此次多地多項目停工(gōng)，暴露了商品房(fáng)預售制度背後所潛藏的風(fēng)險。長期來(lái)看(kàn)，從(cóng)期房(fáng)銷售轉爲現房(fáng)銷售的制度改革是大(dà)勢所趨。
事(shì)件十：東北多地率先穩樓市·市場低迷宜因城(chéng)施策
事(shì)件8月31日(rì)，長春房(fáng)地産協會出台了包括公積金組合貸款、獎勵來(lái)長就(jiù)業人(rén)才購(gòu)房(fáng)補貼等七條鼓勵購(gòu)房(fáng)政策。10月10日(rì)，哈爾濱多部門(mén)發布16條救市新政，内容涉及人(rén)才購(gòu)房(fáng)、土(tǔ)地增值稅、公積金貸款等多方面，惠及購(gòu)房(fáng)者和房(fáng)企；這是2021年全國(guó)的第一個提振房(fáng)地産市場的綜合性文件，打響了“救市”第一槍。11月1日(rì)，長春市再次出新政以緩解房(fáng)地産開發企業資金壓力。另外，11月中旬，有消息稱沈陽相(xiàng)關部門(mén)開會，意欲放(fàng)松限購(gòu)、限售、限貸、限價等政策，後經媒體(tǐ)廣泛報道後，沈陽官方出面否認。
評析本次東北地區率先對房(fáng)地産調控進行松綁，主要有兩個方面的原因：一方面，從(cóng)短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，今年全國(guó)房(fáng)地産調控史上最嚴，下半年樓市出現了大(dà)幅降溫，其中東北地區更是較早進入降溫通道，房(fáng)地産成交量價齊跌。國(guó)家統計(jì)局的數據顯示，東北地區商品房(fáng)成交面積同比增速自(zì)今年9月開始由增轉降，10月降幅擴大(dà)至-5.4%，是全國(guó)四大(dà)地區(東部、中部、西部、東北)中唯一下降的；商品房(fáng)成交均價自(zì)6月開始轉跌，10月跌幅擴大(dà)至-2.6%。另一方面，從(cóng)中長期來(lái)看(kàn)，東北地區面臨着較爲嚴峻的人(rén)口流失現象，七普數據顯示，近10年人(rén)口減少了1101萬人(rén)，這與該地區産業轉型困難，經濟發展緩慢(màn)有關。基于此，在國(guó)家因城(chéng)施策的方針下，東北地區有一定的空間出台救市政策，這對于穩定樓市、恢複購(gòu)房(fáng)者信心起到一定作用。預計(jì)此輪東北政策放(fàng)松，将是全國(guó)調控陸續放(fàng)松的開始，但(dàn)放(fàng)松程度還(hái)是會因地而異的：樓市較冷(lěng)、能級較低的城(chéng)市，放(fàng)松力度相(xiàng)對較大(dà)；樓市低迷程度不深，或者城(chéng)市能級較高的如(rú)深圳、上海、杭州等城(chéng)市，放(fàng)松力度相(xiàng)對較小。
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