北京大(dà)學光(guāng)華管理(lǐ)學院副院長張峥日(rì)前接受中國(guó)證券報記者采訪時表示，2022年，40個重點城(chéng)市建設保障性租賃住房(fáng)投資規模預計(jì)約8500億元。“十四五”期間保障性租賃住房(fáng)的總體(tǐ)投資規模預計(jì)在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規模約6000億元。

　　他(tā)認爲，金融支持租賃住房(fáng)行業的關鍵是提升資金的适配性，要提高權益資金比重。租賃住房(fáng)REITs是租賃住房(fáng)領域高質量發展所必需的金融工(gōng)具。建議(yì)從(cóng)制定明确資産認定标準及流程、完善稅收政策、構建合理(lǐ)穩定補貼機(jī)制及租金調整機(jī)制等方面，推動保障性租賃住房(fáng)REITs落地。

　　促進城(chéng)鎮化率進一步提升

　　中國(guó)證券報：《“十四五”公共服務規劃》提出，人(rén)口淨流入的大(dà)城(chéng)市要大(dà)力發展保障性租賃住房(fáng)。加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)有何深意？

　　張峥：加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)，至少具有以下三點重要意義：一是發展保障性租賃住房(fáng)是解決大(dà)城(chéng)市新市民(mín)、青年人(rén)等住房(fáng)困難問(wèn)題的有效途徑。我國(guó)租賃住房(fáng)市場發展滞後，住房(fáng)租賃人(rén)口占比約爲11%，遠(yuǎn)低于發達國(guó)家30%水平。大(dà)城(chéng)市房(fáng)價高，收入不高的新市民(mín)和青年人(rén)，在短(duǎn)期買不起房(fáng)，也租不好房(fáng)。例如(rú)，抽樣調查表明，2019年1.35億進城(chéng)農民(mín)工(gōng)中，購(gòu)買住房(fáng)比例爲19.5%，進城(chéng)10年以上的5200多萬農民(mín)工(gōng)中，購(gòu)買商品房(fáng)的占比爲25.1%，享受共有産權住房(fáng)和經濟适用房(fáng)的占比爲16.7%，居住在政府提供的公租房(fáng)的占比僅爲1.2%。

　　二是實現與社會主義現代化相(xiàng)匹配的産業結構需要大(dà)力發展租賃住房(fáng)，特别是保障性租賃住房(fáng)。2035年實現社會主義現代化的中國(guó)，需要實現就(jiù)業結構和産業結構的匹配。根據北大(dà)光(guāng)華思想力課題組的估測，未來(lái)十五年，超過20%的就(jiù)業人(rén)口，即1.5億人(rén)口，需要重新配置到第二産業或服務業。在産業結構變遷和人(rén)口流動的情況下，農業轉移人(rén)口城(chéng)市化将帶來(lái)大(dà)量的住房(fáng)需求，尤其是住房(fáng)租賃的需求。大(dà)力發展住房(fáng)租賃市場，增加租賃住宅有效供給，才能有效解決新市民(mín)的居住問(wèn)題，形成人(rén)口增長、産業發展相(xiàng)互促進。

　　三是城(chéng)鎮化率的進一步提升需要租賃住房(fáng)市場作爲堅定支撐。北大(dà)光(guāng)華思想力課題組預計(jì)2035年中國(guó)人(rén)口城(chéng)鎮化率将達到75%至80%（目前城(chéng)鎮化率在60%左右）。保障性租賃住房(fáng)可(kě)以解決新市民(mín)和青年人(rén)住房(fáng)需求，激發他(tā)們積極融入當地生(shēng)活的意願，爲城(chéng)市提供持續的生(shēng)産力，是城(chéng)市活力的源泉。另外，如(rú)果解決了城(chéng)市人(rén)口工(gōng)作地和居住地相(xiàng)一緻的問(wèn)題，就(jiù)能更好地釋放(fàng)消費的潛力，促進消費尤其是服務消費。

　　中國(guó)證券報：在助力穩增長方面，2022年保障性租賃住房(fáng)建設能拉動多大(dà)投資？“十四五”期間的投資規模有多大(dà)？

　　張峥：日(rì)前，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部相(xiàng)關負責人(rén)表示，40個重點城(chéng)市2021年籌集93.6萬套（間），預計(jì)可(kě)幫助200多萬新市民(mín)、青年人(rén)等緩解住房(fáng)困難。“十四五”期間，40個重點城(chéng)市初步計(jì)劃新增650萬套（間）。

　　根據地方政府公開信息的不完全統計(jì)，“十四五”期間核心城(chéng)市的保障性租賃住房(fáng)計(jì)劃新增套數爲：上海47萬套、北京40萬套、深圳40萬套、廣州60萬套、杭州33萬套、成都(dōu)25萬套、南(nán)京12.5萬套、甯波21.3萬套、武漢25萬套、西安30萬套。如(rú)果每套的建設成本（建安成本+土(tǔ)地成本）按平均40萬元至50萬元來(lái)測算，那麽，“十四五”期間的總體(tǐ)投資規模預計(jì)在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規模約6000億元。最新數據顯示，這40個城(chéng)市2022年計(jì)劃籌集建設保障性租賃住房(fáng)190萬套（間），投資規模約8500億元。

　　通過租賃住房(fáng)REITs提供金融支持

　　中國(guó)證券報：由于租賃住房(fáng)回報周期長等特點，一些企業投資的意願不太高。你(nǐ)認爲應如(rú)何提高多主體(tǐ)投資積極性、擴大(dà)資金來(lái)源？

　　張峥：當前，發展集中式租賃住房(fáng)建設資金方面的一個核心問(wèn)題是，持有資産的資金成本、流動性與租賃住房(fáng)行業（集中式租賃住房(fáng)）特點不匹配。租賃住房(fáng)投資具有以下特點：初期投入高，回報期長（回報率不高），現金流相(xiàng)對穩定，有一定成長性（偏弱）。另外，資産整體(tǐ)的流動性差。金融更好的支持實體(tǐ)項目投資，其理(lǐ)論邏輯要求資金端和資産端是适配的，即要考慮期限、風(fēng)險和流動性的适配性。通俗地說(shuō)，即“什麽樣的資産就(jiù)要匹配什麽樣的錢，匹配什麽樣的投資者”。這樣才會形成一個可(kě)持續的、低成本的業務模式。

　　一方面，目前的租賃住房(fáng)建設、投資主要依靠債務融資，缺少權益性資金等市場資本。另一方面，債務資金有固定期限、而且成本較高。這樣的融資體(tǐ)制，難以匹配租賃住房(fáng)初期投入高，回報期長的投資特性。金融支持租賃住房(fáng)行業的關鍵是提升資金的适配性，就(jiù)是提高權益資金的比重。另外，我們需要規模化地推進租賃住房(fáng)建設，就(jiù)需要引導社會資本進行投資，鼓勵保險資金、社會保障基金、基本養老保險基金、企業年金、職業年金、住房(fáng)公積金、社會公衆資金進入這個領域。這些資金雖然很多是長期資金，但(dàn)也有流動性的需要。因此，我們就(jiù)需要一個具有流動性的權益資金市場。

　　所以說(shuō)，租賃住房(fáng)REITs是租賃住房(fáng)領域高質量發展所必需的金融工(gōng)具。一是REITs爲前期開發建設投資提供退出渠道，有助于吸引社會資本投資于租賃住房(fáng)市場，形成投資良性循環，助力住房(fáng)租賃企業形成可(kě)持續發展的業務模式。二是REITs有助于改善中國(guó)目前以個人(rén)供給爲主的市場結構，促進住房(fáng)租賃市場向規模化、機(jī)構化和專業化發展，提升運營水平和服務質量。同時通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規範租賃市場主體(tǐ)行爲，保障租客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩定等問(wèn)題。三是REITs價值取向是持續提高分(fēn)紅(hóng)，在此驅動下，管理(lǐ)人(rén)有足夠的動力做到精細化經營，建立有效激勵機(jī)制，培養各項資産管理(lǐ)能力，包括資産安全維護、改造提升、物業管理(lǐ)、信息化建設等。四是當前來(lái)看(kàn)，相(xiàng)比租賃住房(fáng)企業直接IPO，資産IPO（即REITs）是更爲适合的工(gōng)具。REITs的價值主張在于持續穩定的租金現金流，成長性不是估值的關鍵。而A股市場的估值邏輯重成長性，輕現金流。因此，REITs的估值邏輯和租賃住房(fáng)的商業邏輯更爲匹配。換句話(huà)說(shuō)，租賃住房(fáng)企業IPO，可(kě)能受到資本市場的壓力，以至于成爲不當激勵。

　　北大(dà)光(guāng)華REITs課題組基于對城(chéng)鎮化建設、住房(fáng)問(wèn)題和公積金制度改革的長期研究，建議(yì)啓動“住房(fáng)公積金制度、租賃住房(fáng)和REITs三位一體(tǐ)”的新一輪改革，推動新型住房(fáng)體(tǐ)制建設。具體(tǐ)思路(lù)爲：地方政府在土(tǔ)地出讓方面予以支持，并給予一定的稅費減免。住房(fáng)公積金通過權益投資方式，與住房(fáng)租賃企業、社會資本等從(cóng)供給端參與建設保障性租賃住房(fáng)，住房(fáng)租賃企業進行實際運營，主要爲繳納公積金城(chéng)市的白(bái)領、藍領工(gōng)人(rén)等各類型租戶提供在價格和品質方面具有差異化的住房(fáng)産品，租戶享受一定的租金優惠。租賃住房(fáng)前期投資可(kě)以選擇通過REITs方式退出。

　　建立土(tǔ)地多元供應制度

　　中國(guó)證券報：當前部分(fēn)大(dà)城(chéng)市土(tǔ)地資源稀缺，應如(rú)何有效拓寬保障性租賃住房(fáng)用地來(lái)源？

　　張峥：保障性租賃住房(fáng)建設應建立土(tǔ)地多元供應制度，切實提升新增供應土(tǔ)地品質。一是地方政府通過劃撥或出讓方式提供新增低地價的租賃住房(fáng)建設用地。二是利用農村集體(tǐ)建設用地建設租賃住房(fáng)。既能夠增加租賃住房(fáng)供應，又可(kě)以拓展集體(tǐ)土(tǔ)地用途，通過集體(tǐ)土(tǔ)地作價入股，使集體(tǐ)經濟組織和農民(mín)享受長期穩定的租金收益。三是盤活社會閑置住房(fáng)、改建商業用房(fáng)、園區等現有的存量房(fáng)屋，增加租賃住房(fáng)的有效供給。同時，因地制宜，允許企事(shì)業單位利用自(zì)有閑置用地建設租賃住房(fáng)，供應本單位職工(gōng)及周邊符合條件的保障對象。四是整體(tǐ)規劃和利用開發商自(zì)持用地。在土(tǔ)地競拍(pāi)環節，明确規定自(zì)持部分(fēn)應整體(tǐ)規劃并集中配置，鼓勵由租賃住房(fáng)企業整合和運營。五是改變過去(qù)部分(fēn)保障性住房(fáng)用地過于偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，确保租賃住房(fáng)供給與實際需求相(xiàng)匹配。

　　中國(guó)證券報：推動保障性租賃住房(fáng)REITs落地，你(nǐ)認爲，還(hái)有哪些配套制度亟待完善？

　　張峥：在基礎設施REITs試點的框架下，發展保障性租賃住房(fáng)REITs在具體(tǐ)實操中，主要存在以下挑戰：一是保障性租賃住房(fáng)資産範圍及其可(kě)轉讓性缺乏統一政策或指導性規範。二是底層資産重組、發行和運營過程中，整體(tǐ)稅負較重。三是保障性租賃住房(fáng)具有保障性的政策屬性，可(kě)能存在土(tǔ)地成本較高、融資成本較高、租金回報較低的現實問(wèn)題，疫情也進一步影(yǐng)響了租金和出租率穩定。

　　因此，期待下一步從(cóng)如(rú)下方面積極推動保障性租賃住房(fáng)REITs落地：一是在資産方面，可(kě)根據“十四五”規劃，因地制宜，制定明确的保障性租賃住房(fáng)REITs資産認定标準及流程；二是在稅務方面，本着稅收中性的原則，系統性完善保障性租賃住房(fáng)配套稅收政策，在REITs的重組、運營階段實現稅收優惠方面的新突破；三是構建合理(lǐ)穩定補貼機(jī)制及租金調整機(jī)制等，構建符合保障屬性下的商業邏輯，提高保障性租賃住房(fáng)發展的長效機(jī)制。